【税へらす】取得費加算の特例とは？

基礎はたったの3つだけ！

取得費加算の特例とは、『支払った相続税を基準に』税金を軽減できる特例。

つまり、相続税を支払っていることが大前提です。

相続税が発生せず支払いをしていない場合、特例を使うことはできません。

特例で減らせる税金は、【所得税】と【住民税】。

相続税のほかに課税される、重複税金の負担を軽減できます。

課税される税金は以下のとおり。

• ①：譲渡所得税
• ②：復興特別所得税（2013年～2037年まで課税）
• ③：住民税

相続した不動産がすべて特例の対象とはなりません。

特例を使うための条件は全部で4つ。

すべてクリアしていることが大前提です。

なお、特例を使うためには給与所得とは別に【確定申告】が必要です。

申告期間は、『売却した次の年の2月16日～3月15日』。

何もしなければ適用されませんので注意しましょう。

◆：購入価格＆購入費用

【取得費】といわれるもの。

不動産を購入したときの金額と、その際にかかった費用は控除することができます。

◆：売却時の費用

【譲渡費用】といわれるもの。

売却する際にかかった手数料なども控除できます。

支払った相続税のうち、一部を『取得費として』控除可能。

相続税の申告書に記載している金額を使えば、自分で控除額を割り出すことも出来ます。

気になる人は計算してみましょう。

【支払った相続税額】

• 売却した不動産を『もらった人』が支払った金額

【売却した不動産の課税価格】

• 相続税の計算時に算出された不動産の価格
• 売却していない不動産の金額は含まれないので注意

【相続財産の課税価格】

• 売却した不動産を含めた『すべての財産』に対する課税対象の価格
• 基礎控除額などを引いた『税金がかかる金額』のこと

【債務控除額】

• 借金や葬式費用の合計金額

＝　1,100万円　×　5,000万円　/　（6,000万円　+　400万円）

＝　1,100万円　×　5,000万円　/　6,400万円

step①：売却金額から費用を控除

＝　4,000万円　-　2,500万円　-　120万円　-　150万円

＝　1,230万円

step②：税率をかける

【所有期間：5年以下】

＝　1,230万円　×　39.63％

＝　487万4,490円

【所有期間：5年超】

＝　1,230万円　×　20.315％

＝　249万8,745円

step①：売却金額から費用を引く

＝　4,000万円　-　2,500万円　-　120万円　-　150万円

＝　1,230万円

step②：支払った相続税を基準にした控除額をさらに引く

＝　220万円　×　3,000万円　/　2,000万円　+　200万円

＝　220万円　×　3,000万円　/　2,200万円

＝　300万円

1,230万円　-　300万円　＝　930万円

step③：税率をかける

【所有期間：5年以下】

＝　930万円　×　39.63％

＝　368万5,590円

【所有期間：5年超】

＝　930万円　×　20.315％

＝　188万9,295円

買った値段より安く売れた、いわゆる『損をした』場合は税金が課されません。

つまり、所得税も住民税も納付する必要がないのです。

ただし、申告は必要なので忘れずにしましょう。

利便性が向上したことで【土地の価値】が上がったり、【物価の変動】により高く売れることがあります。

例えば、以下のようなケースです。

• 新幹線などの駅ができた
• 高速道路のインターができた
• かなり昔に買った土地で、当時は安かったが今は価格が上がった

所有期間で変化する税率。

【不動産を買った日から売却した日までの期間】のことですが、じつは注意が必要です。

「もう少し待って5年を超えてから売ろう！」

と思いきや、実は必要日数に達していないなんてことも。

くれぐれも注意しましょう。

• 【購入日】2021年7月1日
• 【売却日】2026年8月1日

【×誤】2026年8月1日時点：5年超（税率：20.315％）

【○正】2026年1月1日時点：5年以下（税率：39.63％）