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【圧倒的節税】小規模宅地等の特例とは?
土地持ち必見!減税措置!

こんにちは。相続税理士の天尾です。('ω')

今回のテーマは、『小規模宅地等の特例』。

 

相続税を減らすことができる特例の1つですが、イマイチよく分からない方もいるのではないでしょうか。

難しいイメージもあり、なかなか積極的に調べる気になりませんよね。


「よく見たり聞いたりするけど、どんなものか分からない

「難しい単語ばかりで頭に入ってこない」

 

こんな方はぜひ、読んでみて下さい。

 

本記事では、相続界では当たり前な専門用語をなるべく使わずに解説。

堅苦しい文面が苦手な方におすすめな内容となっています。

 

読み終えた頃には基礎知識はばっちり!

気後れせず、気軽に読んでみて下さいね。

 

◆・この記事を読む前に・◆

 

 

◆:知っておくべき基礎知識をピックアップしています。
◆:実際はもう少し複雑に入り組んで箇所もあり、本記事の内容と少し異なる場合があります。
◆:基礎知識がすでにある人にとっては、不向きな内容かもしれません。

【ざっくりまとめ】小規模宅地等の特例とは?

まずはどんな特例なのか、全体的な内容を把握しておきましょう。

簡単にまとめると以下のとおりです。

小規模宅地等の特例】ってこんな特例

 

  • 相続した『土地』に使える特例
  • 家や建物には使えない
  • 土地の価格を下げることで、相続税を減らすことができる
  • 下げられる割合は『80%』または『50%
  • 特例を適用できる面積には『上限』がある
  • 上限を超えた部分の土地には、『通常の相続税』がかかる
  • 土地が複数あっても、上限面積まで適用できる

 

◆・こんな人は特に効果的!・◆

【土地は狭いが価格が高い、都心の土地がある人】

【小さな土地がいくつもある人】

◆・注意点・◆

 

  • 相続時精算課税制度』を使って贈与された土地は対象外
  • 一度申告したら、修正や再提出は不可
  • 特例を使った結果、相続税がゼロになっても申告は必要
  • 遺産分割完了申告期限までに申請』が条件

お役立ちmemo

◆・遺産分割が申告期限までにまとまらない時・◆

 

【申告期限後3年以内の分割見込書】を申告期限までに提出すれば、後からでも特例が使えます。

期限に遅れそうな時は対処しておきましょう。

 

なお、一旦は特例を適用されてない『仮の相続税』の支払いが必要です。

差額分は、正式分割後の還付手続きにより受け取ることが出来ます。

 

【条件】小規模宅地等の特例対象

土地であれば何でもいいわけではありません。

特例が適用できる土地の条件は2つ。

 

条件に当てはまらない場合、残念ながら特例を使うことは出来ません。

 

◆・特例が使える土地・◆

(※:以下2つの条件に当てはまっていること)

 

【『名義が故人』になっている土地】

【『建物または構築物』がある土地】

 

さらに、相続人にも条件があります。

土地を受け継ぐ人によっては、特例の対象外となってしまうことも。

つまり、特例を使うためには土地と相続人の条件クリアが必須となってくるのです。

 

当てはまるものを以下から選び、条件をチェックしてみましょう。

 

【住居】の敷地


◆:【減額割合】&【上限面積】

減額割合:80%

上限面積:330㎡

(ちなみに『特定居住用宅地等』に当てはまるタイプ。)


◆:【住居】の敷地とは
  • 故人が『住んでいる住居
  • 故人が『住んでいない別の住居

一戸建て住居はもちろん、マンションでもOK。

故人所有かどうかが見極めポイントです。

 

◆:相続人の条件

以下から選び、それぞれチェックしてみましょう。

故人と同居していたかどうかで分けることができます。

 

①【同居】配偶者

 

◆:特別な条件はなく、『妻や夫であれば特例対象

 

★・Point・★
  • 配偶者のみ、相続税の申告期限前に売却しても特例の対象

②【同居】親族

 

◆:生活費などの負担がなく、『故人に生計を立ててもらっていた』こと

◆:相続税の申告期限まで『居住』&『所有』していること

 

▲・Check・▲
  • 申告期限前に売ってしまうと特例の対象外

③【別居】故人所有の別の住居に住んでいた配偶者

 

◆:特別な条件はなく、『妻や夫であれば特例対象

 

★・Point・★
  • 配偶者のみ、相続税の申告期限前に売却しても特例の対象

④【別居】故人所有の別の住居に住んでいた親族

 

◆:生活費や学費など、『故人に生計を立ててもらっていた』こと

◆:相続税の申告期限まで『居住』&『所有』していること

 

▲・Check・▲
  • 申告期限前に売ってしまうと特例の対象外

⑤【別居】賃貸住宅に住んでいた親族

 

◆:【①】【②】の相続人がいないこと

◆:相続開始前の3年間、以下の人の『持ち家に住んでいないこと

  • 相続人本人
  • 相続人の配偶者
  • 相続人の3等身内の親族
  • 相続人と特別な関係にある法人

◆:相続開始時点の住んでいる住居を、『過去に所有したことがない』こと

◆:相続税の申告期限まで『所有』していること

 

★・Point・★
  • 相続人に持ち家があっても、他の人に貸し実際に住んでいる住居が賃貸物件であれば対象

 

▲・Check・▲
  • 申告期限前に売ってしまうと特例の対象外

【個人事業を経営】している土地


◆:【減額割合】&【上限面積】

事業内容が『貸付事業』のとき

減額割合:50%

上限面積:200㎡

(ちなみに『貸付事業用宅地等』に当てはまるタイプ。)

 

事業内容が『貸付事業以外』のとき

減額割合:80%

上限面積:400㎡

(ちなみに『特定事業用宅地等』に当てはまるタイプ。)

 


◆:こんな【事業用の土地】が対象
  • 故人が事業主】として経営していた土地
  • 故人に生計を立ててもらっていた親族が事業主】として経営していた土地

◆:こんな【建物】があればOK
  • 個人商店
  • 料理店
  • 事務所
  • 工場
  • 倉庫  etc.
▲・Check・▲

青空駐車場や資材置場など、舗装がされていない更地は対象外。

相続人の条件

 

◆:相続開始前から』、その土地で事業経営していること

◆:事業を始めてから相続開始まで、『3年以上経過していること

◆:相続税の申告期限まで、『事業を引き継いで経営』していること

◆:相続税の申告期限まで、その土地を『所有』していること

 

★・Point・★
  • 相続人が未成年など、『事業主になれないやむを得ない理由』がある場合、別の親族が事業主でも対象
  • 相続人が『他の会社に勤務』または『別の仕事』をしていても、事業主であれば対象

 

▲・Check・▲
  • 申告期限前に事業をやめると対象外
  • 事業を引き継いでも、土地を売ってしまうと対象外

【同族会社に貸している】土地


◆:【減額割合】&【上限面積】

・・同族会社の事業内容が『貸付事業』のとき・・

 

減額割合:50%

上限面積:200㎡

(ちなみに『貸付事業用宅地等』に当てはまるタイプ。)

 

・・同族会社の事業内容が『貸付事業以外』のとき・・

 

減額割合:80%

上限面積:400㎡

(ちなみに『特定同族会社事業用宅地等』に当てはまるタイプ。)

 

▲・Check・▲

青空駐車場や資材置場など、舗装がされていない更地は対象外。

相続人の条件

 

◆:相続税の申告期限まで、『親族が会社役員』であること

◆:事業を始めてから相続開始まで、『3年以上経過していること

◆:相続税の申告期限まで、『事業を引き継いで経営』していること

◆:相続税の申告期限まで、その土地を『所有』していること

 

▲・Check・▲
  • 会社の役員でない場合、『減額割合:50%』&『上限面積:200㎡
  • 『無償』または『格安で貸していた』場合は対象外
  • アパートなどの『空室が続いている』場合、対象外の可能性アリ

お役立ちmemo

【貸付事業】って?

 

以下のようなものを貸し、利益を得ている事業のこと。

小遣い稼ぎレベルの小規模なものも該当します。

 

  • アパートやマンションの賃貸物件
  • 駐車場
  • 自転車駐輪場

 

なお、更地状態の駐車場や駐輪場は対象外です。

【節税効果】相続税いくら減る?小規模宅地等の特例力

「減額割合は分かったけど、しっくりこない。。」

「結局のところ、相続税はどれくらい減るの?」

 

 

ここでは簡単な計算例を2パターンご用意。

 

  • 土地面積が『上限面積以内
  • 土地面積が『上限面積超え

 

 

それぞれ、特例を使わなかった時と使った時の相続税を算出し比較してみます。

節税効果をチェックしてみましょう。

 

土地面積が【上限面積以内

◆・計算条件・◆

 

  • 【土地の価格】:5,000万円
  • 【土地の面積】:300㎡
  • 【土地タイプ】:住居用
  • 【減額割合&上限面積】:80%&330㎡
  • 【その他遺産】:2,000万円
  • 【相続人】:子1人



◆:特例なし】相続税

 

STEP①:すべての遺産額

5,000万円 + 2,000万円 = 7,000万円

 

STEP②:基礎控除額

3,000万円 + 600万円 × 相続人1人 = 3,600万円

 

STEP③:相続税がかかる対象金額

7,000万円 - 3,600万円 = 3,400万円

 

STEP④:相続税

3,400万円 × 20% - 200万円 =  480万円 



◆:特例あり】相続税

 

STEP①:特例使用後の土地の価格

5,000万円 × 80% = 4,000万円

5,000万円 - 4,000万円 = 1,000万円

 

STEP②:すべての遺産額

1,000万円 + 2,000万円 = 3,000万円

 

STEP③:基礎控除額

3,000万円 + 600万円 × 相続人1人 = 3,600万円

 

STEP④:相続税がかかる対象金額

3,000万円 - 3,600万円 =  0円 

 

STEP⑤:相続税

= 0円

 

特例を使えば【480万円】お得

土地面積が【上限面積超え

◆・計算条件・◆
  • 【土地の価格】:5,000万円
  • 【土地の面積】:500㎡
  • 【土地タイプ】:住居用
  • 【減額割合&上限面積】:80%&330㎡
  • 【その他遺産】:2,000万円
  • 【相続人】:子1人



◆:特例なし】相続税

 

STEP①:すべての遺産額

5,000万円 + 2,000万円 = 7,000万円

 

STEP②:基礎控除額

3,000万円 + 600万円 × 相続人1人 = 3,600万円

 

STEP③:相続税がかかる対象金額

7,000万円 - 3,600万円 = 3,400万円

 

STEP④:相続税

3,400万円 × 20% - 200万円 =  480万円 



◆:特例あり】相続税

 

STEP①:特例使用後の土地の価格

(5,000万円 × 330㎡ / 500㎡)× 80% = 2,640万円

5,000万円 - 2,640万円 = 2,360万円

 

STEP②:すべての遺産額

2,360万円 + 2,000万円 = 4,360万円

 

STEP③:基礎控除額

3,000万円 + 600万円 × 相続人1人 = 3,600万円

 

STEP④:相続税がかかる対象金額

4,360万円 - 3,600万円 = 760万円

 

STEP⑤:相続税

760万円 × 10% =   76万円 

 

特例を使えば【404万円】お得

【Q&A】これって小規模宅地等の特例使える?

最後に、よくある特例のお悩み3つを簡単解説。

『知らなかった』という理由で損をしないよう、ざっと目を通しておきましょう。

Q:二世帯住宅は特例対象?

住宅を『共有名義』にしていれば、全ての土地が特例対象



◆・解説・◆

 

『区分所有登記』の場合は、故人名義の部分だけが特例対象。

全ての土地に特例を使うためには、司法書士や土地家屋調査士による手続きで解消する必要があります。

 

他の条件
  • 土地の名義は故人であること
  • 同じ1棟の家に住んでいること
  • 故人から無償で土地を借りていること

Q:故人が老人ホームに入居していた時は?

条件クリアで特例対象



◆・解説・◆
条件

◆:認定を受け、『要介護状態』であること

  • 要介護認定
  • 要支援認定

◆:対象の老人ホームに入居していること

  • 養護老人ホーム
  • 特別養護老人ホーム
  • 軽費老人ホーム
  • 有料老人ホーム
  • 介護老人保健施設
  • 介護医療院
  • サービス付き高齢者向け住宅

◆:老人ホーム入所後、住宅を他人へ貸したり他の使用目的のために利用されていないこと

 

★・Point・★

認定の申請中に相続が発生してもその後に認定されれば、特例の対象。

Q:青空駐車場は特例対象?

更地のままではNG



◆・解説・◆

 

『建物』または『構築物』が土地の上に無いため、特例の対象外。

 

ちなみに、アスファルトは構築物として認められます。

舗装工事をすれば特例の対象となるので、覚えておきましょう。

 

簡易的な駐車場はNG!

  • 土地に線を引いただけ
  • 塀だけ
  • アスファルト舗装していない

【最後に】この記事のまとめ

  • 小規模宅地等の特例とは、【土地】に使える節税制度
  • 土地の価格を【80%】または【50%】下げることで、相続税の減額が可能
  • 【上限面積】が設けられており、特例の適用範囲には制限がある
  • 【更地】は対象外で、【家】【事業用・貸付用の建物】【構築物】が必須
  • 相続人の条件もセットでクリアしていなければいけない

 

大きな節税効果が期待できる小規模宅地等の特例。

土地を相続するのであれば、必須級の特例とも言えるでしょう。

 

しかし反面、計算や手続きはかなり複雑です。

一度申告したら修正できないため、申告ミスの可能性も。

ペナルティによる追加徴収のリスクがあるため、個人で手続きするのはあまりおすすめ出来ません。

 

  • 確実に節税したい
  • 無駄な支払いをしたくない

 

 

不安なく相続対策をしたいのであれば、やはり専門家への相談がベスト。

小規模宅地等の特例はもちろん、もっとお得になる方法も見つかるかもしれません。

 

ご自身にぴったりの方法で悔いのない相続を目指してみませんか?

 

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