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【路線価編】土地の計算まるわかりガイド!
イラスト多めのやさしい解説

こんにちは!相続税理士の天尾です('ω')

 

突然ですが、問題です。

令和2年、日本で最高高値である『1㎡あたり4,592万円』を叩き出した土地はどこでしょう?

 

【正解】(気になる人は動画をCheckしてみてね)▼

 

 

このような『1㎡あたりの土地の価格』のことを『路線価』と呼びます。

 

今回のテーマは『路線価を使った土地の計算方法』。

実際にどうやって金額を出しているのか、そのやり方を解説していきます。


「相続税対策のために土地の価格が知りたい」

「路線価を使って計算してみたい」

 

こんな人におすすめの記事です。

路線価を使えば専門家でなくとも、自分で土地の評価が可能!

気になる人はぜひチャレンジしてみて下さい。

 

また、この記事では【3つの計算レベル】に分け、それぞれ必要な情報を解説。

どの程度計算したいかで、準備する資料や計算内容も変わってきます。

 

本記事を全て読む必要はありません。

ムダな箇所を省き効率よく読んでもらうため、まずはどのレベルで計算したいかをチェックしてみましょう。

ご確認ください
  • 『土地が道路に接していること』を条件としている内容です
  • 土地の評価は複雑であり、本記事からの計算結果と実際の評価額は一致しない場合があります
  • 正式な金額を必要とする方は、専門家へ相談しましょう

【本題前に】どのレベルで計算したい?

まずは、『どの程度計算したいか』を確認しておきましょう。

計算レベルによって使う資料や情報の度合いが変わってきます。

 

 

◆・『計算したいレベル』&『必要な計算材料』・◆

 

ざっくり

そこそこ

しっかり

【路線価】  レ   レ   レ 
【面積】  レ   レ   レ 
【補正率その1】 -  レ   レ 
【補正率その2】 - -  レ 
【加算額】 - -  レ 

 

計算レベルを決めたら、必要なところだけ確認すればOK!

計算材料が揃ったら以下の計算式に当てはめ、土地の価格を出してみましょう。

計算式

★:ざっくり

【路線価】×【面積】

 

★★:そこそこ

【路線価】×【面積】×【補正率その1】

 

★★★:しっかり

【路線価】×【面積】×【補正率その1】×【補正率その2】+【加算額】

【路線価】

さっそくメイン材料である『路線価』を確認してみましょう。

路線価は、『路線価図』を入手することで確認できます。

ここでは2つのステップで解説。

 

  • 【ステップ①】路線価図を入手
  • 【ステップ②】路線価を確認

 

 

また、路線価が設定されていないエリアもあります。

その場合、路線価を使った土地の計算はできません。

 

まずは路線価があるかを確認し、計算を進めていきましょう。

【ステップ①】路線価図を入手

3つの好きな方法から、路線価図を入手しましょう。

 

◆:【国税庁HP】から入手

  • 安心安全の公式ページ。
  • ただし、少し探しづらいかも。

 

◆:【全国地価マップHP】から入手

  • 郵便番号や地名で検索可能。
  • 検索ラクラクでおすすめ。

 

◆:【国税庁】【税務署】【国税事務所】から入手

  • 直接訪問して入手する方法。
  • 検索が苦手な人や、相談しながら確認したい人におすすめ。

【ステップ②】路線価を確認

無事に路線価図を入手したら、『路線価』を確認しましょう。

見方のポイントは以下のとおりです。

 

◆:見方ポイント

  • 路線価 = 『数字』
  • アルファベット = 無視でOK
  • 路線価の単位 = 『千円(¥1,000)』

【例】

 

◆:数字部分に『千円』を掛ける

300 × ¥1,000 = ¥300,000

 

路線価(1㎡あたりの価格)= 30万円

【面積】

土地の面積が確認できる資料を準備しましょう。

計算で使う単位は『㎡』。

どれか1つ入手できればOKです。

計算レベル:【ざっくり】【そこそこ】

以下の一覧を参考に、『どれか1つ』入手しましょう。

なお、【しっかり】レベルで紹介している資料があれば、それでもOKです。

◆・面積が確認できる資料・◆

◆:【登記簿謄本】

  • 法務局にて入手可能
  • 直接窓口またはオンラインで手続きができる

 

◆:【固定資産税の納税通知書】

  • 登記簿謄本の面積が確認できる
  • ただし、『現況地籍』と書かれている場合は一致しない可能性もある
  • 気になる人は役所へ問い合わせてみましょう

 

◆:【賃貸借契約書】

  • 貸していたり借りている土地が該当
  • 『坪』表記の場合は『㎡へ変換』することで、『概算』が可能
  • なお、『1坪 = 約3.3㎡』

 

◆:【売買契約書】

  • 購入した土地が該当
  • ただし、土地を測量せず売買している場合は書いていない

計算レベル:【しっかり】

しっかり計算したい場合は、『図面』を用意しましょう。

面積の他、『形状』や『位置』などの情報も必要となるためです。

 

図面の種類は一覧のとおり。

なお、後半部分に以下2つの内容も記載しています。

 

  • おすすめの確認手順
  • 注意:図面の優先順位

 

『効率よく図面を確認したい人』、『新たに図面取得を考えている人』はチェックしてみましょう。

◆・図面の種類・◆

【地積測量図】

◆正確性:★☆☆ ~ ★★★

◆入手場所:『法務局』

  • 正確な土地の面積や形が分かる公的な図面
  • 作成時期が古いほど、精度は落ちる
  • 『分割』または『面積の訂正』があった土地に存在する
  • 1960年に定められた制度のため、それ以前の土地に対しては存在しない

 

【確定測量図】

◆正確性:★★★

◆入手場所:『自宅』

  • 隣の土地との境界線を確定させた、精度バツグンの図面
  • 個人所有の図面のため、法務局では入手できない

 

【現況測量図】

◆正確性:★☆☆

◆入手場所:『自宅』

  • アバウトな図面
  • 隣の土地との境界線は『だいたいレベル』
  • 個人所有の図面のため、法務局では入手できない

 

【14条地図】

◆正確性:★★★

◆入手場所:『法務局』

  • 正式名【不動産登記法第14条に規定する地図】
  • 厳密な測量で作成された地図で、精度はかなり高い
  • ただし、一部のエリアのものしか存在しないレアな地図

 

【公図】

◆正確性:★☆☆

◆入手場所:『法務局』

  • 【不動産登記法第14条に規定する地図に準ずる図面】の1つ
  • 明治時代の測量データをベースにしている
  • 14条地図の代用だが、精度はかなり低い

◆・おすすめの確認手順・◆

①【地積測量図】が法務局にあるか?

 Yes  → 計算材料として使う

 No 

②【確定測量図】が自宅にあるか?

 Yes  → 計算材料として使う

 No 

③【現況測量図】が自宅にあるか?

 Yes  → 計算材料として使う

 No 

④【14条地図】または【公図】を法務局から入手し、計算材料として使う

◆・【注意】図面の優先順位・◆

計算で使う面積は法律で決められており、優先順位なるものが存在します。

好きな図面を自由に選択できるわけではないので注意しましょう。

 

計算で使用される図面

◆:基本的に『登記簿』の面積を使う

  • 登記簿とは、法務局にある土地台帳のこと
  • 土地台帳には『14条地図』か『公図』のどちらかが登録してあり、自分では選べない
  • 実測されていない土地は、強制的に登記簿の図面が選択される

 

◆:実測した場合は登記簿の面積を使わず、『実測面積』を使う

  • 実測とは、『確定測量』または『現況測量』のこと
  • 実際に測量した時点で、『14条地図』と『公図』は使用不可
  • 登記簿の面積の方が小さくお得になるとしても、実測面積で計算しなければいけない
  • なお、土地の実測は義務付けられていなく、必ず実行する必要はない

 

以上の条件を踏まえた優先順位は以下のとおり。

【地積測量図】【確定測量図】【現況測量図】>【14条地図】【公図】

お役立ちmemo

◆:測量費用はどのくらい?

 

「最新の土地情報できっちり計算したい」

「隣人トラブル回避のためにも、土地をハッキリさせておきたい」

 

こんな人は、専門家へ依頼し【確定測量図】【現況測量図】を入手しましょう。

図面の精度や費用、立ち合いなどの手間と相談し、決めてみて下さい。

 

 

【確定測量】

  • 立ち合い『必須』
  • 目安費用:35万円~45万円
  • 国が所有する土地に隣接している場合は『官民立会』が必要となり、60万円~80万円程に値上がり

 

【現況測量】

  • 立ち合い『不要』
  • 目安費用:10万円~20万円
  • 土地の状態次第では、値上がりする可能性あり

【補正率その1】

土地のタイプや利用状況で補正がかかり、評価額を下げることが出来ます。

代表的な例としては4つ。

 

当てはまるものがあればチェックしてみましょう。

 

借りている土地

自分所有ではない、いわゆる『借地』。

【借地権割合】で補正され、評価額を下げることが出来ます。

 

◆:【借地権割合】の導き方

step①:路線価図で【路線価のアルファベット】を確認

 

step②:路線価図の【借地権割合】と照合

  借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%


◆:例題

【路線価】300D

step①:【路線価のアルファベット】

『D』

 

step②:【借地権割合】照合

 

【借地権割合】= 60%

貸家が建てられている土地

『貸家建付地』と呼ばれる土地

自分の土地にアパートやマンションを建て、他の人に貸している土地が当てはまります。

この場合、3つの割合で土地の評価額を下げることができます。

 

◆:【補正率】の導き方

step①:【借地権割合】

 

step②:【借家権割合】

  • 一律『30%』

 

step③:【賃貸割合】

  • 入居中の部屋数 / 全体の部屋数

 

step④:計算式に当てはめる

  •  1 -【借地権割合】×【借家権割合】×【賃貸割合】


◆:例題

【路線価】300C
【全体の部屋数】10
【入居中の部屋数】8

step①:【借地権割合】

= アルファベット『C』

= 70%

 

step②:【借家権割合】

= 30%

 

step③:【賃貸割合】

= 8部屋 / 10部屋

= 0.8

 

step④:計算式に当てはめる

= 1 - 0.7 × 0.3 × 0.8

= 0.832(小数第2未満切り捨て)

 

【補正率】= 0.83

分譲マンションの敷地

購入した分譲マンションの土地である場合、【持分割合】で補正可能。

マンション全体の敷地に対する所有敷地の割合から調整されます。

 

◆:【持分割合】の導き方

  • お手持ちの【売買契約書】で確認

私道

公道でない、一部の特定の人のみ利用している私道があれば補正し評価します。

自分専用の私道は対象になりません。



◆:【補正率】の導き方

一律『30%』


◆:【参考】補正対象の私道


公道に接している通り抜けの私道


不特定多数の人が利用するため、『非課税対象』。

評価そのものが必要ありません。

 


公共施設へ通じる私道


『非課税対象』となり、評価不要。

公園や公民館などが当てはまります。


行き止まりになっている私道


利用者が限定される『行き止まり』は補正対象。

補正率30%を適用できます。


自分専用の私道


補正対象外。

通常の土地として評価します。

【補正率その2】&【加算額】

土地の状態を考慮し、さらに細かく調整することができます。

状態が良ければ土地の価格は上がり、悪ければ下がります。

 

当てはまるものをチェックしてみましょう!

menu

★:【共通】補正率

すべての土地

 

◆:補正率

いびつな形をしている土地
道路の接し部分が狭い土地
道路から縦長な土地
崖がある土地
土砂災害の危険がある土地

 

◆:加算額

道路に2辺接している角地
2つの道路に挟まれている土地

すべての土地

◆・【奥行価格補正率】が適用・◆

  • 『奥行』とは、道路から測った土地の距離
  • 道路に接している土地に必要な基本的な補正
  • 他の補正率とケンカせず、併用可

 

◆:【奥行価格補正率】の導き方

step①:【奥行距離】を図面で確認

 

step②:【地区区分】を路線価図で確認

 

step③:【奥行価格補正率表】と照合


【奥行価格補正率表】(一部抜粋)


◆:例題

【地区区分の記号】無印
 

step①:【奥行距離】を確認

= 30m

 

step②:【地区区分】を確認

= 無印

= 普通住宅地区

 

step③:【奥行価格補正率表】と照合

= 『30m』『普通住宅地区』

 

【奥行価格補正率】= 0.95

いびつな形をしている土地

◆・【不整形地補正率】が適用・◆

  • 『不整形地』とは、形が複雑でイビツな土地のこと
  • きれいな正方形や長方形でない土地は減額対象になります

 

◆:【不整形地補正率】の導き方

step①:【地積区分】を確認

 

step②:【想定整形地の面積】を計算

  • 想定整形地とは、『正方形や長方形と仮定した土地』
  • 道路から『垂直に』線を引き、土地を囲うようにする

 

step③:【かげ地割合】を計算

  • (想定整形地の面積 - 実際の面積)/ 想定整形地の面積 × 100%

 

step④:【不整形地補正率表】と照合

『いびつ』に加え、以下のような土地は補正率が変化します。

ここで基本を理解した後、チェックしてみましょう!

 


◆:例題

【地区区分】普通住宅地区
 

step①:【地積区分】を確認

= 『普通住宅地区』&『500㎡未満』

= A

 

step②:【想定整形地の面積】を計算

= 20m × 30m

= 600㎡

 

step③:【かげ地割合】を計算

=(600㎡ - 300㎡)/  600㎡ × 100%

= 50%

 

step④:【不整形地補正表】と照合

= 『普通住宅地区』『A』『50%』

 

【不整形地補正率】= 0.79

【いびつ】&【間口が狭い】

  • 【間口狭小補正率】と併用可

  • ただし、補正率に制限あり

 


◆:【併用後の補正率】の導き方

【不整形地補正率】×【間口狭小補正率】

(※ただし、最小値『0.6』まで)

【間口狭小補正率】の導き方は以下を参考にしてみて下さい。

 


◆:例題

【不整形地補正率】0.6

【間口狭小補正率】0.97

【併用後の補正率】

= 0.6 × 0.97

= 0.582(最小値『0.6』まで)

 

 

 

 

【併用後の補正率】= 0.6

【いびつ】&【間口が狭い】&【縦長】

  • 【間口狭小補正率】と【奥行長大補正率】の併用可

  • 【不整形地補正率】は適用されず、代わりの補正率として変化

  • 補正率に制限なし

 

◆:【併用後の補正率】の導き方

【間口狭小補正率】×【奥行長大補正率】

【間口狭小補正率】、【奥行長大補正率】の導き方は以下を参考にしてみて下さい。

 

道路の接し部分が狭い土地

◆・【間口狭小補正率】が適用・◆

  • 間口距離とは、『道路に接している土地の辺の長さ』

  • 間口距離が狭ければ利便性が悪いと判断され、補正率により減額できます

◆:【間口狭小補正率】の導き方

【間口狭小補正率表】と照合

また、間口の状態によっては判断に迷うケースもあります。

代表的なものとしては4つ。

こちらもセットで確認しておきましょう!


◆:例題

【地区区分】普通住宅地区
 

【間口狭小補正率表】と照合

『間口距離5m』『普通住宅地区』

 

 

 

 

 

【間口狭小補正率】= 0.94

こんな間口は注意

間口が道路に垂直でない

『短い方』が間口距離。

間口が2つ

間口距離は『a + b』が正解。

『c』ではないので注意。

角切

通行しやすいように角を削ってある土地。

間口距離は『b』が正解。

高低差により一部だけ接している

間口距離は『a』が正解。

現状使用不可な部分も階段やスロープなどで造り直せるといった理由から。

道路から縦長な土地

◆・【奥行長大補正率】が適用・◆

  • 『奥行距離』が間口距離より『2倍以上長い』土地に適用される補正

  • 奥行距離とは『道路からの距離』

 

◆:【奥行長大補正率】の導き方

step①:【奥行距離が間口距離の2倍以上】あることを確認

  • 奥行距離 / 間口距離 = 2以上

 

step②:【奥行長大補正率表】と照合


◆:例題

【地区区分】普通商業・併用住宅地区
 

step①:【奥行距離が間口距離の2倍以上】あるか確認

= 35m / 10m

= 3.5

 

step②:【奥行長大補正率表】と照合

『3.5m』『普通商業・併用住宅地区』

 

【奥行長大補正率】= 0.99

崖がある土地

◆・【がけ地補正率】が適用・◆

  • 土地の一部が崖になっている土地に適用される補正

  • 『崖になっている方角』で補正率は変化

 

◆:【がけ地補正率】の導き方

step①:【がけ地割合】を計算

  • がけ地の面積 / がけ地を平たんと仮定した面積

 

step②:【がけ地補正率表】と照合

なお、以下のような土地の場合は補正率が変わります。

ここで基本を理解した後、チェックしてみましょう!


◆:例題

【がけ地の方角】東
 

step①:【がけ地割合】を計算

= 240㎡ ÷ (30m × 20m)

= 240㎡ ÷ 600㎡

= 0.4

 

step②:【がけ地補正率表】と照合

『0.4』『東』

 

【がけ地補正率】= 0.84

『東』『西』『南』『北』の4方向で決められない

  • がけ地が『南東』などの方角にある土地が対象

  • 2つの方角の補正率を平均したものが適用されます

 

◆:【がけ地補正率】の導き方

step①:【がけ地割合】を計算

 

step②:【2方向のがけ地補正率】をそれぞれ確認

 

step③:【2つのがけ地補正率の平均】を計算

  • (方角A + 方角B)/ 2 


◆:例題

【がけ地の方角】北東
 

step①:【がけ地割合】を計算

= 100㎡ ÷ (20m × 20m)

= 100㎡ ÷ 400㎡

= 0.25

 

step②:【2方向のがけ地補正率】を確認

『北』&『0.25』= 0.88

『東』&『0.25』= 0.91

 

step③:【2つのがけ地補正率の平均】を計算

=(0.88 + 0.91)÷2

= 0.895(小数第2位未満切り捨て)

 

【がけ地補正率】= 0.89

『2つの方角』にがけ地がある

  • 『南』と『東』など、別々の2方角にある土地が対象

  • 少しややこしく感じるかもしれないが、一つ一つの計算はそこまで難しくない

 

◆:【がけ地補正率】の導き方

step①:【がけ地のトータル割合】を計算

  • がけ地の合計面積 ÷ 平坦と仮定した面積

 

step②:がけ地補正率表で【それぞれの補正率】を確認

 

step③:計算式に当てはめる

  • (方角Aの補正率 × 方角Aのがけ地面積)+(方角Bの補正率 × 方角Bのがけ地面積)

 / がけ地トータル面積

◆:例題

【がけ地の方角】西&南
 

step①:【がけ地のトータル割合】を計算

=(80㎡ +70㎡)÷(25m × 16m)

= 150㎡ ÷ 400㎡

= 0.375

 

step②:【それぞれの方角の補正率】を確認

『西』&『0.375』= 0.86

『南』&『0.375』= 0.88

 

step③:計算式に当てはめる

=(0.86 × 80㎡ + 0.88 × 70㎡)/(80㎡ + 70㎡)

=(68.8 + 61.6)/ 150

= 0.8693333....(小数第2位未満は切り捨て)

 

【がけ地補正率】= 0.86

土砂災害の危険がある土地

◆・【特別警戒区域補正率】が適用・◆

  • 『土砂災害特別警戒区域』に適用される補正

  • 『土砂災害警戒区域』は対象外


◆:【特別警戒区域補正率】の導き方

step①:【特別警戒区域の割合】を計算

  • 特別警戒区域の面積 / 特別警戒区域を無しとした面積

 

step②:【特別警戒区域補正率表】と照合

なお、以下のような土地の場合は補正率が変わります。

ここで基本を理解した後、チェックしてみましょう!


◆:例題

step①:【特別警戒区域の割合】を計算

= 80㎡ ÷(20m × 20m)

= 80㎡ ÷ 400㎡

= 0.2

 

step②:【特別警戒区域補正率表】と照合

 

【特別警戒区域地補正率】= 0.9

さらに崖もある土地

  • 【がけ地補正率】と重複OK

  • ただし、最小値は『0.5』まで

 


◆:【重複後の補正率】の導き方

【特別警戒区域補正率】×【がけ地補正率】

(※ 最小値『0.5』まで)


◆:例題①

【特別警戒区域補正率】0.8

【がけ地補正率】0.85

 

0.8 × 0.85 = 0.68

 

【補正率】= 0.68



◆:例題②

【特別警戒区域補正率】0.7

【がけ地補正率】0.7

 

0.7 × 0.7 = 0.49

(最小値は0.5まで)

 

【補正率】= 0.5

道路に2辺接している土地

◆・【側方路線影響加算額】が適用・◆

  • 『道路と土地が2辺接している』&『角地』の土地に適用
  • 加算額が追加され、評価額がUPする補正
  • 2つの道路をメインの『正面』とサブの『側方』に分けるのがポイント
  • 加算額は『サブ』基準で決まる

 

◆:【側方路線影響加算額】の導き方

step①:2つの道路を【正面路線】と【側方路線】に分ける

  • 【路線価 × 奥行価格補正率】をそれぞれ計算
  • 金額の大きい方が【正面路線】、小さい方が【側方路線】

 

step②:【側方路線影響加算率表】で加算率を確認

  • 『角地』と『準角地』とで加算率がちがうので注意

 

step③:計算式に当てはめる

  • 【①:側方路線の金額 × ②:加算率】

【角地】と【準角地】

【角地】
2辺が『2種類』の道路に接している

【準角地】
2辺が『1種類』の道路に接している

なお、以下のような土地の場合は加算額が変わります。

ここで基本を理解した後、チェックしてみましょう!



◆:例題

step①:【正面路線】と【側方路線】に分ける

◆:道路A

= 100D × 0.95

= 100 × \1,000 × 0.95

= \95,000

 

◆:道路B

= 120D ×  1.00

= 120 × \1,000 × 1.00

= \120,000

 

【正面路線】道路B(\120,000)

【側方路線】道路A(\95,000)

 

step②:【側方路線影響加算率】を確認

『角地』&『普通住宅地区』= 0.03

 

step③:計算式に当てはめる

¥95,000 × 0.03

 

【側方路線影響加算額】= ¥2,850

側方路線に接している土地が一部

 

  • 側方路線に対し、土地の一部だけ接しているケース
  • 接している割合を計算式に追加することで、接していない分を減額できます

 

◆:【側方路線影響加算額】の導き方

step①:通常どおり【正面路線】と【側方路線】に分ける

 

step②:【側方路線影響加算率表】で加算率を確認

 

step③:計算式に当てはめる

  • 【①:側方路線の金額 × ②:加算率 × 側方路線に接している割合】
  • 【側方路線に接している割合】= 側方路線に接している長さ / 側方路線の全体の長さ


◆:例題

step①:【正面路線】と【側方路線】に分ける

◆:道路A

= 100C × 1.00

= 100 × ¥1,000 × 1.00

= ¥100,000

 

◆:道路B

= 120C × 0.95

= 120 × ¥1,000 × 0.95

= ¥114,000

 

【正面路線】道路B(¥114,000)

【側方路線】道路A(\100,000)

 

step②:【側方路線影響加算率】を確認

『角地』&『普通住宅地区』= 0.03

 

step③:計算式に当てはめる

= ¥100,000 × 0.03 × 20m / 30m

 

【側方路線影響加算額】= ¥2,000

1つの道路に路線価が2つ

  • 1つの道路に対し路線価が2つ設定されているケース
  • 側方路線を決める計算式に補正がかかり、加算額が変動

  • 側方路線が決まれば、あとは通常どおり



◆:【側方路線影響加算額】の導き方

step①:2つの道路を【正面路線】と【側方路線】に分ける

  • 路線価が1つの方は通常どおり
  • 路線価が2つの方は、以下計算式に当てはめる

【(路線価その1 × 接している長さ + 路線価その2 × 接している長さ)/ 全体の長さ】

× 奥行価格補正率

 

step②:【側方路線影響加算率表】で加算率を確認

 

step③計算式に当てはめる

  • 【①:側方路線の金額 × ②:加算率】


◆:例題

【地区区分】普通商業・併用住宅地区

step①:【正面路線】と【側方路線】に分ける

◆:道路A

= 120C × 0.95

= 120 × ¥1,000 × 0.95

= ¥114,000

 

◆:道路B

=(100C × 20m + 130C × 10m)/ 30m × 1.00

=(100 × ¥1,000 × 20 + 130 × ¥1,000 × 10)/ 30 ×1.00

=(¥2,000,000 + ¥1,300,000)/ 30 × 1.00

= ¥110,000

 

【正面路線】道路A(¥114,000)

【側方路線】道路B(\110,000)

 

step②:【側方路線影響加算率】を確認

『角地』&『普通商業・併用住宅地区』= 0.08

 

step③:計算式に当てはめる

= ¥110,000 × 0.08

 

【側方路線影響加算額】= ¥8,800

2つの道路の地区区分がちがう

  • それぞれの道路の地区区分がちがうケース
  • 側方路線影響加算率は『正面路線』の地区区分を使います

 



◆:【側方路線影響加算額】の導き方

step①:2つの道路を【正面路線】と【側方路線】に分ける

  • 奥行価格補正率は【それぞれの地区区分】を使って計算

 

step②:【側方路線影響加算率表】で加算率を確認

  • 【正面路線の地区区分】で確認する

 

step③:計算式に当てはめる

  • 【①:側方路線の金額 × ②:加算率】


◆:例題


【土地タイプ】準角地

【道路A1】普通商業・併用住宅地区

【道路A2】普通住宅地区
 

step①:【正面路線】と【側方路線】に分ける

◆:道路A1

= 120D × 0.93

= 120 × ¥1,000 × 0.93

= ¥111,600

 

◆:道路A2

= 100D × 1.00

= 100 × ¥1,000 × 1.00

= ¥100,000

 

【正面路線】道路A1(¥111,600)

【側方路線】道路A2(¥100,000)

 

step②:【側方路線影響加算率】を確認

=『準角地』&『正面路線の地区区分』

=『準角地』&『普通商業・併用住宅地区』

= 0.04

 

step③:計算式に当てはめる

= ¥100,000 × 0.04

 

【側方路線影響加算額】= ¥4,000

2つの道路に挟まれている土地

◆・【二方路線影響加算額】が適用・◆

  • 加算額が追加され、評価額がUPする補正
  • 2つの道路を『表』と『裏』に分けるのがポイント
  • 加算額は『裏』基準で決まる


◆:【二方路線影響加算額】の導き方

step①:2つの道路を【正面路線】と【裏面路線】に分ける

  • 【路線価 × 奥行価格補正率】の金額をそれぞれ計算
  • 金額の大きい方が【正面路線】、小さい方が【裏面路線】

 

step②:【二方路線影響加算率表】で加算率を確認

 

step③:計算式に当てはめる

  • 【①:裏面路線の金額 × ②:加算率】

なお、以下のような土地の場合は加算額が変わります。

ここで基本を理解した後、チェックしてみましょう!


◆:例題

step①:【正面路線】と【裏面路線】に分ける

◆:道路A

= 200C × 0.95

= 200 × ¥1,000 × 0.95

= ¥190,000

 

◆:道路B

= 300C × 0.95

= 300 × ¥1,000 × 0.95

= ¥285,000

 

【正面路線】道路B(¥285,000)

【裏面路線】道路A(¥190,000)

 

step②:【二方路線影響加算率】を確認

『普通住宅地区』= 0.02

 

step③:計算式に当てはめる

= ¥190,000 × 0.02

 

【二方路線影響加算額】= ¥3,800

裏面路線に接している土地が一部

 

  • 接している割合を計算式に追加することで、接していない分を減額できます
  • 正面路線の場合は対象外なので注意

 

◆:【二方路線影響加算額】の導き方

step①:2つの道路を【正面路線】と【裏面路線】に分ける

 

step②:【二方路線影響加算率表】で加算率を確認

 

step③:計算式に当てはめる

  • 【①:裏面路線の金額 × ②:加算率 × 裏面路線に接している割合】
  • 【裏面路線に接している割合】= 裏面路線に接している長さ / 裏面路線の全体の長さ


◆:例題

【地区区分】普通商業・併用住宅地区
 

step①:【正面路線】と【裏面路線】に分ける

◆:道路A

= 200C × 1.00

= 200 × ¥1,000 × 1.00

= ¥200,000

 

◆:道路B

= 300C × 1.00

= 300 × ¥1,000 × 1.00

= ¥300,000

 

【正面路線】道路B(¥300,000)

【裏面路線】道路A(¥200,000)

 

step②:【二方路線影響加算率】を確認

『普通商業・併用住宅地区』= 0.05

 

step③:計算式に当てはめる

= ¥200,000 × 0.05 × 15m / 40m

 

【二方路線影響加算額】= ¥3,750

【最後に】この記事のまとめ

路線価が分かれば、ある程度は自分自身で計算することができます。

 

しかし、先にお話したとおり土地の評価はとても複雑。

日照時間や騒音など、資料の情報だけでは分からない部分でも土地の評価は行われます。

 

 

とはいえ、土地の評価の仕組みを知っておくことは立派な相続税対策。

概算を知っておくだけでも、いざ!という時に落ち着いて対処できるでしょう。

 

 

また、ムダなく相続税を支払いたいのであれば、やはり専門家への相談がオススメです。

節税対策や申告漏れによるペナルティ回避など、メリットはたくさん。

 

少しでも不安のある人は、相談だけでもしてみましょう!

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