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【路線価方式】土地評価ガイド
役立つ計算例付き

こんにちは。相続税理士の天尾です。('ω')

突然ですが、クイズです。

 

令和2年、『1㎡:4,592万円』という最高高値を叩き出した日本の土地はどこ?

 

【正解】(興味がある人は、動画をCheckしてみてね) ▼ 

 

このような『1㎡あたりの土地価格』のことを『路線価』と呼びます。

 

今回のテーマは『路線価を使った土地評価』。

どのように土地の価格を決めるのか、路線価方式での計算方法を解説していきます。


「土地評価を自分でやってみたい」

「目安金額を知っておきたい」

 

こんな方はぜひ、読んでみて下さい。

 

土地の評価は専門家でなくとも、ある程度は自分で出来ます。

気になる人はチャレンジしてみましょう。

 

なお、本記事を全て読む必要はありません。

この記事では【3つの計算レベル】に分け、それぞれ必要な情報を解説しています。

準備する資料や計算内容が変わってくるため、レベルに合わせ必要箇所だけチェックしてみて下さい。

 

◆・この記事を読む前に・◆

 

 

◆:『土地が道路に接していること』を条件としている内容です
◆:本記事の計算結果と、実際の評価額は一致しない場合があります
◆:正式な金額を必要とする方は、専門家へ相談しましょう

【本題前に】どのレベルで計算したい?

まずは、『どの程度計算したいか』を確認しておきましょう。

計算に必要な材料(情報)は、以下のとおりです。

 

◆・計算レベル & 計算材料・◆
 

ざっくり

そこそこ

しっかり

①:【路線価】
②:【面積】
③:【補正率その1】 -
④:【補正率その2】 - -
⑤:【加算額】 - -

 

計算レベルを決めたら、必要なところだけ確認すればOK!

計算材料が揃ったら以下の計算式に当てはめ、土地の価格を出してみましょう。

計算式

 

★:ざっくり

【路線価】×【面積】

 

★★:そこそこ

【路線価】×【面積】×【補正率その1】

 

★★★:しっかり

【路線価】×【面積】×【補正率その1】×【補正率その2】+【加算額】

計算材料①:【路線価】

メイン材料である『路線価』。

路線価は、『路線価図』を入手することで確認できます。

ここでは2つのステップで解説。

 

  • 【STEP①】路線価図を入手
  • 【STEP②】路線価を確認

 

 

また、路線価が設定されていないエリアもあります。

その場合、路線価を使った土地の計算はできません。

 

まずは路線価があるかを確認し、計算を進めていきましょう。

【STEP①】路線価図を入手

 

3つの方法から、路線価図を入手しましょう。

 

◆:【国税庁HP】から入手
  • 安心安全の公式ページ。
  • ただし、少し探しづらいかも。


◆:【全国地価マップHP】から入手
  • 郵便番号や地名で検索可能。
  • 検索ラクラクでおすすめ。


◆:【国税庁】【税務署】【国税事務所】から入手
  • 直接訪問して入手する方法。
  • 検索が苦手な人や、相談しながら確認したい人におすすめ。

【STEP②】路線価を確認

 

無事に路線価図を入手したら、『路線価』を確認しましょう。

見方のポイントは以下のとおりです。

 

◆:ポイント
  • 路線価 = 『数字』
  • アルファベット = 無視でOK
  • 路線価の単位 = 『千円(¥1,000)』
◆・・◆

 

◆:数字部分に『千円』を掛ける

300 × ¥1,000 = ¥300,000

 

路線価(1㎡あたりの価格)=  30万円 

計算材料②:【面積】

土地の面積が分かる資料を準備します。

計算レベルに合わせチェックしてみて下さい。

 

また、計算で使う面積単位は【㎡】。

【坪】表記の場合は、『㎡へ変換』してから計算しましょう。

(『1坪』=【約3.3㎡】)

 

ざっくり&【そこそこ

 

以下を参考に、面積が確認できる資料を『どれか1つ』入手しましょう。

しっかりレベルで紹介している資料があれば、それでもOKです。


◆:登記簿謄本
  • 法務局にて入手可能
  • 直接窓口またはオンラインで手続きができます

◆:固定資産税の納税通知書
  • 登記簿謄本の面積が確認できます
  • ただし、『現況地籍』と書かれている場合は一致しない可能性も
  • 気になる人は役所へ問い合わせてみましょう

◆:賃貸借契約書
  • 貸していたり借りている土地の場合に確認できる資料です

◆:売買借契約書
  • 購入した土地の場合に確認できる資料
  • ただし、土地を測量せずに売買している場合は書いていません

しっかり

 

しっかり計算したい場合は、『図面』が必須。

面積はもちろん、『形状』や『位置』などの情報も必要となるためです。

以下のような図面を用意しましょう。

 

ただし、図面によって正確性はマチマチ。

精度があまり良くないものをあるので、場合によっては実測が必要になるかもしれません。

 

以下内容も参考にし、図面を用意しましょう。

 



◆:地積測量図

【図面精度】 ★☆☆  ★★★

【入手場所】 法務局

 

  • 正確な土地の面積や形が分かる公的な図面
  • 作成時期が古いほど、精度は落ちる
  • 『分割』または『面積の訂正』があった土地に存在する
  • 1960年に定められた制度のため、それ以前の土地に対しては存在しない

◆:確定測量図

【図面精度】 ★★★

【入手場所】 自宅

 

  • 隣の土地との境界線を確定させた、精度バツグンの図面
  • 個人所有の図面のため、法務局では入手できない

◆:現況測量図

【図面精度】 ★☆☆

【入手場所】 自宅

 

  • アバウトな図面
  • 隣の土地との境界線は『だいたいレベル』
  • 個人所有の図面のため、法務局では入手できない

◆:14条地図

【図面精度】 ★★★

【入手場所】 法務局

 

  • 正式名【不動産登記法第14条に規定する地図】
  • 厳密な測量で作成された地図で、精度はかなり高い
  • ただし、一部のエリアのものしか存在しないレアな地図

◆:公図

【図面精度】 ★☆☆

【入手場所】 法務局

 

  • 【不動産登記法第14条に規定する地図に準ずる図面】の1つ
  • 明治時代の測量データをベースにしている
  • 14条地図の代用だが、精度はかなり低い

◆・図面の優先順位・◆

 

計算で使う面積は法律で決められており、優先順位なるものが存在します。

好きな図面を自由に選択できるわけではないので注意しましょう。

 

ポイントは以下のとおりです。

 

◆:基本的に【登記簿の面積】を使う
  • 登記簿とは、法務局にある土地台帳のこと
  • 土地台帳には『14条地図』か『公図』のどちらかが登録してあり、自分では選べない
  • 実測されていない土地は、強制的に登記簿の図面が選択される

◆:実測した場合は登記簿の面積は使わず、【実測面積】を使う
  • 実測とは、『確定測量』または『現況測量』のこと
  • 実際に測量した時点で、『14条地図』と『公図』は使用不可
  • 登記簿の面積の方が小さく節税の可能性があっても、実測面積で計算しなければいけない
  • なお、土地の実測は義務付けられていなく、必ず実行する必要はない

◆:以上を踏まえた優先順位は以下のとおり

 

地積測量図】【確定測量図】【現況測量図 14条地図】【公図

 

 

【おすすめ】確認手順

STEP①:【地積測量図】が法務局にあるか?

  • ある 計算に使う
  • ない ⇒STEP②へ

 

STEP②:【確定測量図】が自宅にあるか?

  • ある 計算に使う
  • ない ⇒STEP③へ

 

STEP③:【現況測量図】が自宅にあるか?

  • ある 計算に使う
  • ない ⇒STEP④へ

 

STEP④:【14条地図】または【公図】を法務局から入手し、計算に使う

◆・お役立ちmemo・◆
測量費用ってどのくらい?

 

「最新の土地情報できっちり計算したい」

「隣人トラブル回避のためにも、土地をハッキリさせておきたい」

 

こんな人は専門家へ実測依頼し、【確定測量図】や【現況測量図】の入手が必須です。

図面の精度や立ち合いの手間なども一緒に考慮し、決めてみましょう。

 

 

【確定測量図】

  • 35万円~45万円
  • 立ち合い『必須』

 

◆:補足

国が所有する土地に隣接している場合は『官民立会』が必要となり、60万円~80万円程に値上がり

 

【現況測量】

  • 10万円~20万円
  • 立ち合い『不要』

 

◆:補足

土地の状態次第では、値上がりする可能性あり

計算材料③:【補正率その1】

土地のタイプや利用状況で補正がかかり、評価額を下げることが出来ます。

代表的な例としては4つ。

 

当てはまるものがあればチェックしてみましょう。

 

借りている土地

 

自分所有ではない、いわゆる『借地』。

【借地権割合】で補正され、評価額を下げることが出来ます。

 

 

 

◆:【借地権割合】の求め方

 

STEP①: 路線価図で【路線価のアルファベット】を確認

STEP②: 路線価図の【借地権割合】と照合

 

  借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%
◆・例題・◆

【路線価】300D

 

STEP①:

【路線価のアルファベット】=『D』

 

STEP②:

【借地権割合】照合

 

【借地権割合】=60%

貸家が建てられている土地

 

『貸家建付地』と呼ばれる土地

自分の土地にアパートやマンションを建て、他の人に貸している土地が当てはまります。

 

3つの割合で土地の評価額を下げることができます。

 

◆:【補正率】の求め方

 

 1 -【借地権割合】×【借家権割合】×【賃貸割合

 

 

借地権割合

 

借家権割合

  • 一律『30%』

 

賃貸割合

  • 入居中の部屋数 / 全体の部屋数

 

◆・例題・◆

【路線価】300C
【全体の部屋数】10
【入居中の部屋数】8

 

  • 【借地権割合】

= アルファベット『C』

= 70%

 

  • 【借家権割合】

= 30%

 

  • 【賃貸割合】

= 8部屋 / 10部屋

= 0.8

 

  • 【補正率】

= 1 - 0.7 × 0.3 × 0.8

= 0.832(小数第2未満切り捨て)

 

【補正率】=0.83

分譲マンションの敷地

 

購入した分譲マンションの土地である場合、【持分割合】で補正可能。

マンション全体の敷地に対する所有敷地の割合から調整されます。

 

 

◆:【持分割合】の求め方

お手持ちの【売買契約書】で確認

私道

 

公道でない、一部の特定の人のみ利用している私道があれば補正し評価します。

自分専用の私道は対象になりません。

 

 

◆:【補正率】の求め方

  • 一律『30%』

 

◆・【対象の私道】&【対象外の私道】・◆


①【公道に接している通り抜けの私道
 



不特定多数の人が利用する私道は『非課税対象』。

評価額0円です。

 



②【公共施設へ通じる私道
 



『非課税対象』で評価額0円。

公園や公民館などが当てはまります。


③【行き止まりになっている私道
 



補正対象。

補正率30%を適用できます。


④【自分専用の私道
 



補正対象外。

通常の土地として評価します。

計算材料④:【補正率その2】&【加算額】

土地の状態から、さらに細かく調整することもできます。

状態が良ければ土地の価格は上がり、悪ければ下がります。

 

当てはまるものをチェックしてみましょう。

【すべて】の土地


◆:【奥行価格補正率】で調整

 

『奥行』とは、道路から測った土地の距離。

土地評価には欠かせない、基本的な補正です。

他の補正率とケンカせず、併用OK。

 

◆:【奥行価格補正率】の求め方

STEP①

◆:【奥行距離】を図面で確認

 

STEP②

◆:【地区区分】を路線価図で確認

 

STEP③

◆:【奥行価格補正率表】と照合

◆・【地区区分】・◆

◆・【奥行価格補正率表】・◆
(※一部抜粋)



◆:例題

【地区区分の記号】無印
 

STEP①:​【奥行距離】

= 30m

 

STEP②:【地区区分】

= 無印

= 普通住宅地区

 

STEP③:【奥行価格補正率表】

= 『30m』『普通住宅地区』

 

【奥行価格補正率】0.95

いびつな形をしている土地


◆:【不整形地補正率】で調整

 

『不整形地』とは、形が複雑でイビツな土地のこと。

正方形や長方形ではない土地は、減額対象になります。

 

◆:【不整形地補正率】の求め方

STEP①

◆:【地積区分】を確認

 

STEP②

◆:【想定整形地の面積】を計算

  • 想定整形地とは、道路から垂直に線を引き『正方形や長方形と仮定した』土地

 

STEP③

◆:【かげ地割合】を計算

(想定整形地の面積 - 実際の面積)/ 想定整形地の面積 × 100%

 

STEP④

【不整形地補正率表】と照合

◆・【地積区分表】・◆
◆・【不整形地補正率表】・◆

 

 

『いびつ』に加え、以下のような土地は補正率が変化します。

当てはまる土地はチェックしてみましょう。

 



◆:例題

【地区区分】普通住宅地区
 

STEP①:【地積区分】

= 『普通住宅地区』&『500㎡未満』

= A

 

STEP②:【想定整形地の面積】

= 20m × 30m

= 600㎡

 

STEP③:【かげ地割合】

=(600㎡ - 300㎡)/  600㎡ × 100%

= 50%

 

STEP④:【不整形地補正表】と照合

= 『普通住宅地区』『A』『50%』

 

【不整形地補正率】0.79

いびつ】&【間口が狭い

 

【間口狭小補正率】と併用し調整します。

ただし、補正率の最小値に制限あり。

 

【間口狭小補正率】の求め方は以下を参考下さい。

 



◆:【併用後の補正率】の求め方

不整形地補正率】×【間口狭小補正率

(※最小値『0.6』まで)


◆:例題


【不整形地補正率】0.6

【間口狭小補正率】0.97

 

【併用後の補正率】

= 0.6 × 0.97

= 0.582(最小値『0.6』まで)

 

 

 

 

【併用後の補正率】0.6

いびつ】&【間口が狭い】&【縦長

 

【間口狭小補正率】と【奥行長大補正率】を併用して調整します。

【不整形地補正率】は適用されず、下限に制限はありません。

 

【間口狭小補正率】【奥行長大補正率】の求め方は、以下のとおりです。

 



◆:【併用後の補正率】の求め方

間口狭小補正率】×【奥行長大補正率

(※【不整形地補正率】の代用)

道路への接し部分が狭い土地



◆:【間口狭小補正率】で調整

 

間口距離とは、『道路に接している土地の辺の長さ』。

間口距離が狭ければ利便性が悪いと判断され、評価額が下がります。



◆:【間口狭小補正率】の求め方

STEP①

◆:【間口距離】を図面で確認

 

STEP②

◆:【間口狭小補正率表】と照合

◆・【間口狭小補正率表】・◆

 

また土地の状態によっては、どこが間口距離か判断に迷うケースもあります。

代表的な4つのケースもチェックしておきましょう。

 



◆:例題

【地区区分】普通住宅地区
 

STEP①:【間口距離】

= 5m

 

STEP②:【間口狭小補正率表】

『間口距離5m』『普通住宅地区』

 

 

 

 

【間口狭小補正率】0.94

正しい間口距離】はどこ?

間口が【ナナメ

『短い方』が間口距離。

間口が【2つ

間口距離は『a + b』が正解。

『c』ではないので注意。

角切】された土地

通行しやすいように角を削ってある土地。

間口距離は『b』が正解。

実用部分が【間口の一部】のみ

道路と高低差がある土地が当てはまります。

間口距離は『a』が正解。

道路から縦長な土地


◆:【奥行長大補正率】で調整

 

奥行距離とは『道路からの距離』。

『奥行距離』が間口距離より『2倍以上長い』土地に適用できます。

 

◆:【奥行長大補正率】の導き方

STEP①

◆:【奥行距離が間口距離の2倍以上】あることを確認

奥行距離 / 間口距離 = 2以上

 

STEP②

◆:【奥行長大補正率表】と照合

◆・【奥行長大補正率表】・◆


◆:例題


【地区区分】普通商業・併用住宅地区
 

STEP①:【奥行距離が間口距離の2倍以上】あるか

= 35m / 10m

= 3.5

 

STEP②:【奥行長大補正率表】と照合

『3.5m』『普通商業・併用住宅地区』

 

 

 

【奥行長大補正率】=0.99

崖がある土地


◆:【がけ地補正率】で調整

 

土地の一部が崖になっている土地に適用される補正。

『崖になっている方角』で補正率が変化します。

 

◆:【がけ地補正率】の求め方

STEP①

◆:【がけ地割合】を計算

がけ地の面積 / がけ地を平たんと仮定した面積

 

STEP②

◆:【がけ地補正率表】と照合

◆・【がけ地補正率表】・◆

 

また以下のような土地の場合、補正率が変わります。

当てはまる土地はチェックしてみましょう。

 



◆:例題

【がけ地の方角】東
 

STEP①:【がけ地割合】

= 240㎡ ÷ (30m × 20m)

= 240㎡ ÷ 600㎡

= 0.4

 

STEP②:【がけ地補正率表】と照合

『0.4』『東』

 

 

【がけ地補正率】=0.84

【混じった方角】にがけ地がある時

 

『南東』や『北西』など、混じった方角にある時は補正率が変化。

2つの方角の補正率を平均したものが適用されます。

 

 

 

◆:【がけ地補正率】の求め方

STEP①

【がけ地割合】を計算

 

STEP②

【2方向のがけ地補正率】をそれぞれ確認

 

STEP③

◆:【2つのがけ地補正率の平均】を計算

(方角A + 方角B)/ 2 



◆:例題


【がけ地の方角】北東
 

STEP①:【がけ地割合】

= 100㎡ ÷ (20m × 20m)

= 100㎡ ÷ 400㎡

= 0.25

 

STEP②:【2方向のがけ地補正率】

『北』&『0.25』= 0.88

『東』&『0.25』= 0.91

 

STEP③:【2つのがけ地補正率の平均】

=(0.88 + 0.91)÷2

= 0.895(小数第2位未満切り捨て)

 

【がけ地補正率】=0.89

【2つの方角】にがけ地がある時

 

別々の方角に、別々のがけ地がある土地が対象。

少しややこしく感じるかもしれませんが、一つ一つの計算はそこまで難しくありません。

 

 

◆:【調整後のがけ地補正率】の求め方

STEP①

◆:【がけ地のトータル割合】を計算

がけ地の合計面積 ÷ 平坦と仮定した面積

 

STEP②:

◆:がけ地補正率表で【それぞれの補正率】を確認

 

STEP③:

◆:計算式に当てはめる

(方角Aの補正率 × 方角Aのがけ地面積)+(方角Bの補正率 × 方角Bのがけ地面積)

 / がけ地トータル面積



◆:例題

【がけ地の方角】西&南
 

STEP①:【がけ地のトータル割合】

=(80㎡ +70㎡)÷(25m × 16m)

= 150㎡ ÷ 400㎡

= 0.375

 

STEP②:【それぞれの方角の補正率】を確認

『西』&『0.375』= 0.86

『南』&『0.375』= 0.88

 

STEP③:計算式に当てはめる

=(0.86 × 80㎡ + 0.88 × 70㎡)/(80㎡ + 70㎡)

=(68.8 + 61.6)/ 150

= 0.8693333....(小数第2位未満は切り捨て)

 

【がけ地補正率】=0.86

土砂災害の危険がある土地


◆:【特別警戒区域補正率】で調整

『土砂災害特別警戒区域』に適用される補正。

『土砂災害警戒区域』は対象外です。

 

 


◆:【特別警戒区域補正率】の求め方

STEP①

◆:【特別警戒区域の割合】を計算

特別警戒区域の面積 / 特別警戒区域を無しとした面積

 

STEP②

◆:【特別警戒区域補正率表】と照合

◆・【特別警戒区域補正率表】・◆

 

以下のような土地は補正率が変わります。

当てはまる土地はチェックしてみましょう。

 



◆:例題

STEP①:【特別警戒区域の割合】を計算

= 80㎡ ÷(20m × 20m)

= 80㎡ ÷ 400㎡

= 0.2

 

STEP②:【特別警戒区域補正率表】と照合

 

 

【特別警戒区域地補正率】=0.9

さらに崖もある】土地

 

【がけ地補正率】と併用し調整します。

ただし、最小値は『0.5』まで。

 

 

 


◆:【併用後の補正率】の求め方

特別警戒区域補正率】×【がけ地補正率

(※ただし『0.5』まで)



◆:例題①

【特別警戒区域補正率】0.8

【がけ地補正率】0.85

 

0.8 × 0.85 = 0.68

 

【併用後の補正率】=0.68



◆:例題②

【特別警戒区域補正率】0.7

【がけ地補正率】0.7

 

0.7 × 0.7 = 0.49(最小値は0.5まで)

 

【併用後の補正率】=0.5

道路に2辺接している土地


◆:【側方路線影響加算額】で増額

『道路に2辺接している土地』または『角地』に適用。

加算額が追加され、評価額がUPします。

 

2つの道路をメインの『正面』とサブの『側方』に分けるのがポイント。

加算額は『サブ』基準で決まります。

 

◆:【側方路線影響加算額】の求め方

STEP①

◆:2つの道路の路線価を計算式に当てはめる

◆:金額の大きい方が【正面路線】、小さい方が【側方路線】

【路線価 × 奥行価格補正率】

 

STEP②

◆:【側方路線影響加算率表】で加算率を確認

 

STEP③

◆:計算式に当てはめる

STEP①:側方路線の金額 × STEP②:加算率】

◆・【角地】と【準角地】・◆

【角地】

2辺が『2種類』の道路に接している土地

 

【準角地】

2辺が『1種類』の道路に接している土地

 

◆・【側方路線影響加算率表】・◆

 

以下のような土地は加算額が変わります。

当てはまる土地はチェックしてみましょう。

 



◆:例題

STEP①:【正面路線】と【側方路線】に分ける

 

道路A

= 100D × 0.95

= 100 × \1,000 × 0.95

= \95,000

 

道路B

= 120D ×  1.00

= 120 × \1,000 × 1.00

= \120,000

 

【正面路線】道路B(\120,000)

【側方路線】道路A(\95,000)

 

STEP②:【側方路線影響加算率】を確認

『角地』&『普通住宅地区』= 0.03

 

STEP③:計算式に当てはめる

¥95,000 × 0.03

 

【側方路線影響加算額】=¥2,850

側方路線に接している土地が【一部

 

側方路線に対し、土地の一部だけ接しているケース。

接している割合を計算式に追加することで、接していない分を減額します。

 

 

◆:【側方路線影響加算額】の求め方

STEP①

◆:【正面路線】と【側方路線】に分ける

 

STEP②

◆:【側方路線影響加算率表】で加算率を確認

 

STEP③

◆:計算式に当てはめる

【①:側方路線の金額 × ②:加算率 × 側方路線に接している割合】

  • 【側方路線に接している割合】= 側方路線に接している長さ / 側方路線の全体の長さ



◆:例題

STEP①:【正面路線】と【側方路線】に分ける

 

道路A

= 100C × 1.00

= 100 × ¥1,000 × 1.00

= ¥100,000

 

道路B

= 120C × 0.95

= 120 × ¥1,000 × 0.95

= ¥114,000

 

【正面路線】道路B(¥114,000)

【側方路線】道路A(\100,000)

 

STEP②:【側方路線影響加算率】を確認

『角地』&『普通住宅地区』= 0.03

 

STEP③:計算式に当てはめる

= ¥100,000 × 0.03 × 20m / 30m

 

【側方路線影響加算額】=¥2,000

1つの道路に【路線価が2つ

 

側方路線を決めるための計算式に補正がかかり、加算額が変動します。

側方路線が決まった後は、通常どおりの手順です。

 

 



◆:【側方路線影響加算額】の求め方

STEP①

◆:2つの道路を【正面路線】と【側方路線】に分ける

  • 路線価が1つの道路は通常どおり
  • 路線価が2つの道路は、以下計算式に当てはめる

【(路線価その1 × 接している長さ + 路線価その2 × 接している長さ)/ 全体の長さ】

× 奥行価格補正率

  • 金額の大きい方が【正面路線】、小さい方が【側方路線】

 

STEP②

◆:【側方路線影響加算率表】で加算率を確認

 

STEP③

◆:計算式に当てはめる

STEP①:側方路線の金額 × STEP②:加算率】



◆:例題

【地区区分】普通商業・併用住宅地区

STEP①:【正面路線】と【側方路線】に分ける

 

道路A

= 120C × 0.95

= 120 × ¥1,000 × 0.95

= ¥114,000

 

道路B

=(100C × 20m + 130C × 10m)/ 30m × 1.00

=(100 × ¥1,000 × 20 + 130 × ¥1,000 × 10)/ 30 ×1.00

=(¥2,000,000 + ¥1,300,000)/ 30 × 1.00

= ¥110,000

 

【正面路線】道路A(¥114,000)

【側方路線】道路B(\110,000)

 

STEP②:【側方路線影響加算率】を確認

『角地』&『普通商業・併用住宅地区』= 0.08

 

STEP③:計算式に当てはめる

= ¥110,000 × 0.08

 

【側方路線影響加算額】=¥8,800

2つの道路の【地区区分がちがう

 

側方路線影響加算率の決め方が変化。

【正面路線の地区区分】で決定し計算をします。

 

 

 



◆:【側方路線影響加算額】の求め方

STEP①

◆:2つの道路を【正面路線】と【側方路線】に分ける

 

STEP②

◆:【側方路線影響加算率表】で加算率を確認

(※【正面路線の地区区分】で確認)

 

STEP③

◆:計算式に当てはめる

STEP①:側方路線の金額 × STEP②:加算率



◆:例題


【土地タイプ】準角地

【道路A1】普通商業・併用住宅地区

【道路A2】普通住宅地区
 

STEP①:【正面路線】と【側方路線】に分ける

 

道路A1

= 120D × 0.93

= 120 × ¥1,000 × 0.93

= ¥111,600

 

道路A2

= 100D × 1.00

= 100 × ¥1,000 × 1.00

= ¥100,000

 

【正面路線】道路A1(¥111,600)

【側方路線】道路A2(¥100,000)

 

STEP②:【側方路線影響加算率】を確認

=『準角地』&『正面路線の地区区分』

=『準角地』&『普通商業・併用住宅地区』

= 0.04

 

STEP③:計算式に当てはめる

= ¥100,000 × 0.04

 

【側方路線影響加算額】=¥4,000

2つの道路に挟まれている土地


◆:【二方路線影響加算額】で増額

2つの道路を『表』と『裏』に分けることからスタート。

加算額は、『裏の道路』を基準に決まります。

 

 


◆:【二方路線影響加算額】の求め方

STEP①

◆:2つの道路の路線価を計算式に当てはめる

◆:金額の大きい方が【正面路線】、小さい方が【裏面路線】

路線価 × 奥行価格補正率

 

STEP②

◆:【二方路線影響加算率表】で加算率を確認

 

STEP③

◆:計算式に当てはめる

STEP①:裏面路線の金額 × STEP②:加算率

◆・【二方路線影響加算率表】・◆

 

以下のような土地は加算額が変わります。

当てはまる土地はチェックしてみましょう。

 



◆:例題

STEP①:【正面路線】と【裏面路線】に分ける

 

道路A

= 200C × 0.95

= 200 × ¥1,000 × 0.95

= ¥190,000

 

道路B

= 300C × 0.95

= 300 × ¥1,000 × 0.95

= ¥285,000

 

【正面路線】道路B(¥285,000)

【裏面路線】道路A(¥190,000)

 

STEP②:【二方路線影響加算率】を確認

『普通住宅地区』= 0.02

 

STEP③:計算式に当てはめる

= ¥190,000 × 0.02

 

【二方路線影響加算額】=¥3,800

裏面路線に接している土地が【一部

 

接している割合を計算式に追加することで、接していない分を減額します。

接している道路が【正面路線】の場合は調整できないので注意。

 

 

◆:【二方路線影響加算額】の求め方

STEP①

◆:2つの道路を【正面路線】と【裏面路線】に分ける

 

STEP②

◆:【二方路線影響加算率表】で加算率を確認

 

STEP③

◆:【裏面路線に接している割合】を追加した計算式に当てはめる

◆:【裏面路線に接している割合】=『裏面路線に接している長さ』/『裏面路線の全体の長さ』

STEP①:裏面路線の金額 × STEP②:加算率 × 裏面路線に接している割合



◆:例題

【地区区分】普通商業・併用住宅地区
 

STEP①:【正面路線】と【裏面路線】に分ける

 

道路A

= 200C × 1.00

= 200 × ¥1,000 × 1.00

= ¥200,000

 

道路B

= 300C × 1.00

= 300 × ¥1,000 × 1.00

= ¥300,000

 

【正面路線】道路B(¥300,000)

【裏面路線】道路A(¥200,000)

 

STEP②:【二方路線影響加算率】を確認

『普通商業・併用住宅地区』= 0.05

 

STEP③:計算式に当てはめる

= ¥200,000 × 0.05 × 15m / 40m

 

【二方路線影響加算額】=¥3,750

【最後に】この記事のまとめ

土地評価のやり方を知っておけば、ある程度は自分自身で計算することができます。

相続税の対策としても役立ち、いざ!という時も落ち着いて対処できるでしょう。

 

しかし、先にお話したとおり土地の評価はとても複雑。

日照時間や騒音など、資料の情報だけでは分からない部分でも土地の評価は行われます。

計算式に当てはめればOK!というわけにはいかないのです。

 

また、評価額は専門家のスキル次第で変わってきます。

減額方法を知らなければ適用することができず、高くなってしまうことも。

つまり、相続税が高くなってしまうのです。

 

お得で確実な相続を望むなら、やはり専門家への相談がベスト。

申告漏れによるペナルティ回避や手間カットなど、多方面でのメリットもたくさんあります。

 

まずは無料相談を使うなどして、話をしてみましょう。

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