豊島区の相続税｜池袋の商業地と、狭小地の評価で差がつきます

監修：天尾信之（税理士・登録番号 第136528号／税理士法人Ambitious 代表）
相続・事業承継の相談実績3,000件超。YouTube「まるごと安全相続ch-あまおう税理士」運営（登録者4.2万人）。

公開日：2026年9月20日　最終更新日：2026年9月20日

【結論】豊島区は「狭くても高い」区です

豊島区の相続で、いちばん多い誤解はこれです。

「敷地が60㎡しかないので、相続税はかからないと思っていました」

かかることがあります。

豊島区は、23区の中でも人口密度が高く、1区画が小さい区です。
そのぶん、土地の単価（路線価）が高く設定されています。

60㎡でも、池袋周辺なら基礎控除を超えることがあります。

そして、狭くて使いにくい土地には、減額できる要素が多く眠っています。

申告先は、豊島税務署の1つだけです

新宿区は2署、世田谷区は3署、杉並区は2署に分かれます。
豊島区は1署だけなので、この点は迷いません。

豊島税務署
〒171-8521　東京都豊島区西池袋3丁目33番22号
電話番号：03-3984-2171（自動音声でご案内されます）
管轄地域：豊島区（全域）

池袋駅の西口（メトロポリタン口）側から徒歩圏です。

【重要】郵送の宛先が変わりました

ここは、直前に変わったばかりの点です。

令和8年7月10日以降、郵送により申告書、申請書等を提出する場合は、以下の宛先に送付願います。
〒100-8156　千代田区大手町1丁目3番3号　大手町合同庁舎3号館
東京国税局大手町業務センター（豊島税務署）

古い情報のまま「豊島税務署」宛てに郵送しないでください。

なお、期限内に発送していれば、通信日付印の日に提出したものとみなされます。
申告期限が迫っているときは、必ず消印の日付を確認してください。

相続税はどこの税務署に申告する？提出先の調べ方と、東京23区の管轄

相続税がかかる人は、全国の2倍います

豊島区単独の数字は公表されていませんが、池袋を抱える区として商業地の路線価は23区上位です。

基礎控除は次のとおりです。

基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

相続人が配偶者と子2人なら4,800万円。

豊島区で持ち家をお持ちなら、面積が小さくても超えることがあります。

相続税はいくらから？基礎控除の計算と申告が必要なケース

豊島区の土地で、効いてくる論点

豊島区は、池袋の商業地と、木造住宅が密集した住宅地という2つの顔を持っています。
そして、どちらも「減額の要素が多い」という点で共通しています。

① 不整形地・旗竿地・狭小地

豊島区で最も重要な論点です。

区内には、古い区画を細かく分割してきた土地が非常に多く残っています。

これらは重ねて適用できる場合があります。

つまり、「狭くて変な形の土地」ほど、減額の余地が大きいということです。

逆に言えば、路線価に面積を掛けるだけの計算では、まったく反映されません。
同じ土地で、税理士によって評価額が数百万円から数千万円変わるのは、ここが原因です。

不整形地の相続税評価｜使いにくい土地は、その分だけ安くなります
／土地の相続税評価は税理士によって差が出る？見直せる10の減額要素

② セットバックと2項道路

豊島区は、幅4m未満の道路が非常に多い区です。

木造住宅密集地域では、2項道路がほぼ標準です。

そして、これは現地と区の窓口で調べないと分かりません。
測量図に「セットバック済み」と書かれていないことも珍しくありません。

セットバックが必要な土地の相続税評価｜70%減額の計算と2項道路の調べ方

③ 小規模宅地等の特例は、面積を使い切れないことが多い

自宅の敷地は、330㎡までが80%減額の対象です。

豊島区では、330㎡に達しないことがほとんどです。

「面積が小さいから特例は関係ない」は、まったくの誤解です。
豊島区では、単価が高いので減額額が大きくなります。

ただし、要件は細かいです。

この特例は、申告してはじめて使えます。
「使えば0円」の場合でも、申告しなければ適用されません。

小規模宅地等の特例とは？330㎡まで80%減額の条件

④ 賃貸物件・ワンルームが多い区です

豊島区は、学生・単身者向けの賃貸物件が非常に多い区です。

大学が複数あり、アパート・ワンルームマンションをお持ちの方が多くいらっしゃいます。

ただし、自宅の特例（330㎡・80%）と面積の枠を分け合います。

必ず両方を計算して比べてください。感覚で決めると損をします。

また、空室が多いと「貸家」として扱えないことがあります。
相続開始時の入居状況は、必ず確認してください。

賃貸不動産の相続税評価｜2027年から「5年ルール」が始まります

⑤ 池袋の商業地と、底地・借地権

池袋東口・西口の商業地では、古い借地関係が残っています。

「借りている土地だから相続税はかからない」は誤りです。
池袋のような路線価の高い地域では、借地権だけで基礎控除を超えることがあります。

そして、底地は売りにくい財産です。
評価額は出るのに現金化しにくいため、納税資金の確保が問題になります。

借地権・底地の相続税評価｜借りている土地にも相続税はかかります

手続きと期限

10か月は、思っているより短いです。

豊島区で不動産をお持ちの場合、次の作業が入ります。

• 全部事項証明書・固定資産評価証明書・公図・測量図の取得
• 道路の幅員とセットバックの確認（豊島区の担当課へ）
• 私道の持分・共有関係の確認
• 間口・奥行・形状の実測
• 路線価と各種補正率の確認
• 賃貸物件があれば、入居状況の確認
• 小規模宅地等の特例の要件の確認
• 遺産分割協議

現地調査が欠かせない区です。相続開始から3か月以内のご相談をおすすめします。

相続手続きの流れ｜期限一覧と誰に頼むかの判断

豊島区で、ご相談の多いケース

ケース1　敷地60㎡の狭小な戸建てと預金

最も多いパターンです。

「狭いから大丈夫」と思われていることが多いのですが、
単価が高いため、基礎控除を超えることがあります。

そして、間口が狭い・不整形・セットバックが必要という要素が重なっていることが多く、
減額の余地が大きいケースでもあります。

ケース2　自宅 ＋ 区内のアパート1棟

貸家建付地の評価と、貸付事業用宅地等の特例の使い分けが論点です。
空室がある場合、その部分の扱いも確認が必要です。

ケース3　旗竿地（通路の幅が2m程度）

間口狭小・奥行長大・不整形が同時に効くことがあります。
現地を見ない評価では、確実に高く出ます。

ケース4　池袋の商業地の底地

評価は出るが、売れない・現金化しにくいという問題が起きます。
延納・物納も含めた納税資金の検討が必要です。

ケース5　実家が空き家になっている

木造密集地域の空き家は、管理の負担と近隣リスクがあります。
売るなら、「相続した空き家の3,000万円特別控除」の要件を確認してください。

東京の空き家を相続したら｜税金・管理・売却の判断

新宿区・中野区・渋谷区との違い

豊島区は、中野区と最も似た性格です。

どちらも区画が小さく、木造住宅が密集し、2項道路が多い区です。
違いは、豊島区には池袋という巨大な商業地があること、そして
大学が多く、賃貸物件の比率が高いことです。

世田谷区のような「500㎡以上で減額」という論点は、まず出ません。
そのかわり、「狭い・変な形・道が狭い」という減額の積み上げが勝負になります。

中野区の相続税｜狭い区画と木造密集地が、評価を難しくします
／新宿区の相続税｜土地評価が難しい街で損をしないために
／渋谷区の相続税｜マンション1室でも申告になる区です

【豊島区にお住まいの方へ】

当センターは、新宿区西新宿にあります。

池袋から新宿は、山手線で数駅です。

当センターは相続税の申告と生前対策だけを扱っています。
そして、土地の評価による報酬の加算は設けていません。

豊島区の土地は、狭小・不整形・セットバックが重なることが多く、評価に手間がかかります。
手間のかかる土地こそ、減額の余地が大きい土地です。

「面積が小さいから安い報酬でいい」という話ではなく、
現地を見て補正を積み上げられるかどうかで、税額が大きく変わります。

オンライン（Zoom）での面談にも対応していますので、豊島区からお越しいただかなくても進められます。

〒160-0023 東京都新宿区西新宿7丁目19-5 KYS西新宿ビル1階
東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅から徒歩約5分／各線「新宿」駅から徒歩10分
📞 0120-75-1234（9:00〜19:00／土日祝も受付）
💻 24時間WEB相談予約はこちら

相続税申告の料金表はこちら　／　事務所概要・アクセス

豊島区役所の窓口

税務署とは別に、区役所で必要な手続きもあります。

23区で不動産の評価証明を取るのは、区役所ではなく都税事務所です。
豊島区の場合は、豊島都税事務所が窓口になります。

道路の幅員は、相続税の評価に直結します。
豊島区ではセットバックが必要な土地が多いため、必ず確認してください。

最新の窓口と受付時間は、豊島区・都税事務所の公式サイトでご確認ください。

新宿区で相続の相談ができる窓口｜区の相談室・税理士会・専門家の使い分け

よくある質問

Q1. 豊島区の相続税は、どこの税務署に申告しますか

豊島税務署です（豊島区全域）。〒171-8521 豊島区西池袋3丁目33番22号、電話 03-3984-2171。
郵送する場合は、大手町業務センター宛てです。

Q2. 郵送の宛先が変わったと聞きました

令和8年7月10日から変わりました。
〒100-8156 千代田区大手町1丁目3番3号 大手町合同庁舎3号館 東京国税局大手町業務センター（豊島税務署）です。

Q3. 相続人の住所が豊島区ですが、亡くなった方は地方でした

亡くなった方の住所地を管轄する税務署に申告します。相続人の住所ではありません。

Q4. 敷地が60㎡です。相続税はかかりますか

かかることがあります。 豊島区は単価が高いためです。
一方で、小規模宅地等の特例で大きく下がるケースでもあります。

Q5. 旗竿地です。評価は下がりますか

下がる可能性があります。 不整形地補正・間口狭小補正・奥行長大補正を検討します。
測量図と現地の確認が必要です。

Q6. 家の前の道が4m未満です

セットバックが必要な部分は70%減額します。すでに後退済みの部分は評価しません（0円）。
豊島区は2項道路が多いため、必ず区の窓口で確認してください。

Q7. アパートを貸しています

貸家建付地として評価が下がり、貸付事業用宅地等の特例（200㎡・50%）も検討できます。
ただし自宅の特例（330㎡・80%）と面積の枠を分け合うため、両方を計算して比べてください。

Q8. 空室があります。影響しますか

影響することがあります。 相続開始時に空室だった部分は、貸家として扱えない場合があります。
入居状況の資料を残しておいてください。

Q9. 池袋の土地を借りて店をやっています

借地権が相続財産になります。 池袋では借地権だけで基礎控除を超えることがあります。

Q10. 底地を持っています。納税資金が心配です

底地は評価は出るのに売りにくい財産です。
延納・物納や、生前の整理まで含めた検討が必要です。早めのご相談をおすすめします。

Q11. いつ相談すればいいですか

相続開始から3か月以内をおすすめします。豊島区は現地調査と道路調査が必要なためです。
生前対策なら、いつでも早いほうが選べる手が多くなります。

まとめ

• 豊島区の申告先は豊島税務署の1署のみ（区内全域）
• 令和8年7月10日から、郵送の宛先が大手町業務センターに変わりました
• 東京都の課税割合は20.0%。全国（10.4%）の約2倍です
• 敷地60㎡でも、基礎控除を超えることがあります
• 豊島区は狭小・不整形・旗竿地・無道路地が多く、減額の余地が大きい区です
• 2項道路が多いため、セットバック（70%減額）の確認は必須です
• 私道は行き止まりで30%、通り抜けできるなら0円
• 小規模宅地等の特例は、面積が小さくても効きます（単価が高いため）
• 賃貸物件があるなら、貸付事業用（200㎡・50%）と自宅（330㎡・80%）を計算して比べてください
• 空室の扱いにも注意してください
• 池袋の借地権・底地は、評価額と換金性のずれが問題になります
• 期限は10か月。現地調査に時間がかかるため、3か月以内のご相談をおすすめします

監修者

天尾 信之（あまお のぶゆき）
税理士／東京税理士会 登録番号 第136528号
税理士法人Ambitious 代表社員

相続・事業承継の相談実績3,000件超。
YouTube「まるごと安全相続ch-あまおう税理士」（登録者4.2万人）で、相続の実務を発信しています。

出典

• 国税庁「税務署所在地・案内（東京都）」

https://www.nta.go.jp/about/organization/tokyo/location/tokyo.htm

• 国税庁タックスアンサー No.4124「小規模宅地等の特例」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

• 国税庁タックスアンサー No.4614「貸家建付地の評価」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4614.htm

• 国税庁タックスアンサー No.4611「借地権の評価」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm