板橋区の相続税｜台地の上と荒川沿いでは、同じ区でも土地の評価が変わります

監修：天尾信之（税理士・登録番号 第136528号／税理士法人Ambitious 代表）
相続・事業承継の相談実績3,000件超。YouTube「まるごと安全相続ch-あまおう税理士」運営（登録者4.5万人）。

公開日：2026年10月1日　最終更新日：2026年10月1日

【結論】板橋区は、税務署は1つ。でも土地は2種類あります

板橋区の申告先は、板橋税務署だけです。
どこにお住まいでも同じ。この点で迷うことはありません。

迷うのは、土地の評価のほうです。

同じ板橋区でも、見るべきものが違います。
台地の上の家を、低地の相場で試算しても意味がありません。

板橋区で相続税がかかる人は、6人に1人です

板橋区で亡くなった方のうち、15.6%が相続税の申告対象です（令和6年分）。

区別の数値は、当センターが一次情報から算出しました。
分子は東京国税局「令和6年 統計情報（税務署別課税状況）」の課税対象となった被相続人の数、
分母は東京都「令和6年 東京都人口動態統計年報（確定数）」の区市町村別死亡数です。
23区すべての一覧は 東京の相続税 に掲載しています。

23区の平均（21.6%）より低い区です。
それでも6人に1人。 自宅と預貯金だけで基礎控除を超える方は珍しくありません。

基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
相続人が配偶者と子2人なら、4,800万円です。

→ 相続税はいくらからかかる？

板橋税務署

〒173-8530 板橋区大山東町35番1号　03-3962-4151

管轄区域：板橋区（全域）

郵送で出す場合の宛先

〒100-8156　千代田区大手町1丁目3番3号　大手町合同庁舎3号館
東京国税局大手町業務センター（板橋税務署）

大山の税務署に送るのではありません（令和7年7月10日以降）。
窓口に持参する場合は、これまでどおり板橋税務署です。

管轄や宛先は変更されることがあります。必ず国税庁のページでご確認ください。
国税庁 税務署の所在地・案内（東京都）

→ 相続税はどこの税務署に申告する？

台地の縁で効いてくる論点

赤塚・徳丸・成増・志村・前野町は、武蔵野台地の縁にあたります。
坂が多く、擁壁のある敷地が数多くあります。

① がけ地補正

敷地の一部が斜面になっている場合、がけ地補正率で評価が下がります。
減額率は「がけ地の割合」と「方位」で決まります。
同じ傾斜でも、北向きと南向きでは補正率が違います。

② 造成費の控除

高低差のある土地を宅地として使うには、平らにする費用がかかります。
その分を差し引いて評価できることがあります。

③ ここが見落とされます

書類だけで申告をまとめると、まず拾えません。

→ 土地の評価は税理士で差が出ます

低地・団地エリアで効いてくる論点

① マンションでも小規模宅地等の特例は使えます

「土地がないから特例は関係ない」——これがいちばん多い誤解です。

マンションの敷地権も土地です。
特定居住用宅地等として330㎡まで80%減額できます。

大規模な団地・マンションは戸数が多いぶん、1戸あたりの敷地持分が小さいため、
330㎡の枠を使い切ることはまずありません。つまり、ほぼ全部が減額の対象です。

→ 小規模宅地等の特例

② 築年数の古いマンション

令和6年1月1日以後に相続・贈与で取得した居住用の区分所有財産には、
区分所有補正率がかかります。

築年数の古い物件は、この改正で大きく上がるわけではありません。
板橋区で問題になりやすいのは、むしろ売れるかどうかのほうです。

→ タワーマンションの相続税評価

③ 相続後に空室になる

評価額は出るのに、買い手がつかない。 これが現実の問題です。
管理費・修繕積立金は毎月かかります。

納税資金を「売却するつもり」で組むと、間に合わないことがあります。

→ 東京の空き家を相続したら

古い住宅地で効いてくる論点

大山・板橋・仲宿の周辺には、幅4m未満の道路が残っています。

• セットバック：後退が必要な部分を70%減額
• 不整形地：形の悪さに応じて減額
• 間口狭小・奥行長大：それぞれ別の補正

どれも路線価図だけでは分かりません。
現地で測り、役所で道路の種別を調べる必要があります。

→ セットバックが必要な土地の相続税評価

敷地が広い場合

赤塚・徳丸・三園には、500㎡を超える敷地が残っています。
三大都市圏では500㎡以上が目安のひとつですが、
指定容積率などの条件があります。

使えるかどうかは、個別に確認しなければ分かりません。

→ 地積規模の大きな宅地の評価

手続きと期限

相続登記の管轄は変更されることがあります。
東京法務局 管轄区域一覧 でご確認ください。

→ 全体の流れは 相続手続きの全体像 をご覧ください。

板橋区で、ご相談の多いケース

ケース1　赤塚・成増の自宅。敷地に高低差がある

がけ地補正と造成費の控除。現地を見なければ拾えません。
板橋区でいちばん見落とされやすい論点です。

ケース2　高島平のマンションを相続した

小規模宅地等の特例が使えます。
そして、売れるかどうかは別の問題です。
納税資金を売却前提で組むと、間に合わないことがあります。

ケース3　基礎控除を超えるか分からない

板橋区でいちばん多いご相談です。
まず概算を出すところからで構いません。

ケース4　大山・仲宿の古い家と、狭い道

セットバック・不整形地・間口狭小。積み上げると評価が大きく変わります。

ケース5　父の相続で、母が全部相続した

配偶者の税額軽減で一次相続はゼロになっても、二次相続で跳ね返ります。
→ 二次相続対策

ケース6　すでに申告を終えたが、高すぎた気がする

法定申告期限から5年以内なら更正の請求ができます。
板橋区ではがけ地・造成費の見落としと、
マンションの敷地権への特例の適用漏れが、とくに多く見つかります。
→ 相続税申告のセカンドオピニオン

近隣の区との違い

板橋区と北区は、地形の成り立ちが似ています。
どちらも台地と荒川沿いの低地をまたぐ区です。
ただし郵送先は違います（板橋＝大手町、北区＝大手町、荒川区＝葛飾）。

よくある質問

Q1. 板橋区の相続税は、どこの税務署に申告しますか

板橋税務署です。板橋区は1署のみで、区内全域を管轄しています。

Q2. 郵送の宛先はどこですか

税務署ではありません。
〒100-8156 千代田区大手町1丁目3番3号 大手町合同庁舎3号館
東京国税局大手町業務センター（板橋税務署）です（令和7年7月10日以降）。

Q3. 板橋区の課税割合15.6%は、どこの数字ですか

当センターが一次情報から算出しました。
東京国税局の税務署別課税状況を、東京都の人口動態統計の死亡数で
割ったものです（令和6年分）。

Q4. 敷地に高低差があります。評価は下がりますか

がけ地補正や造成費の控除が検討できます。
減額率はがけ地の割合と方位で決まります。
同じ傾斜でも、北向きと南向きでは補正率が違います。

Q5. 高低差は書類で分かりませんか

分かりません。
公図にも地積測量図にも路線価図にも、高低差は書かれていません。
現地で初めて分かります。

Q6. マンションですが、小規模宅地等の特例は使えますか

使えます。 マンションの敷地権も土地です。
特定居住用宅地等として330㎡まで80%減額されます。
大規模な団地・マンションは1戸あたりの持分が小さいため、ほぼ全部が対象になります。

Q7. 築年数の古いマンションです。令和6年の改正で上がりますか

区分所有補正率は、築年数が新しいほど評価が上がる仕組みです。
築古の物件が大きく上がるわけではありません。
板橋区で問題になりやすいのは、むしろ売れるかどうかのほうです。

Q8. 相続したマンションが売れません

評価額は出るのに、買い手がつかない。
管理費と修繕積立金は毎月かかります。
納税資金を売却前提で組むと、間に合わないことがあります。

Q9. 家の前の道が狭いのですが

幅4m未満なら、セットバックが必要な部分を70%減額できます。
現地と役所で、道路の幅員と種別を調べる必要があります。

Q10. 敷地が600㎡あります

小規模宅地等の特例は330㎡までです。
地積規模の大きな宅地の評価 が使えるかを、あわせて確認します。

まとめ

• 板橋区の申告先は板橋税務署の1署だけ。区内全域を管轄しています
• 郵送は大手町業務センター（〒100-8156）。大山の税務署ではありません
• 課税割合は15.6%（令和6年分）。6人に1人です
• 台地の縁（赤塚・成増・志村）はがけ地補正と造成費。現地を見ないと拾えません
• 団地・マンションでも小規模宅地等の特例（330㎡・80%）は使えます
• 築古マンションは、評価より売れるかどうかが現実の問題になります

板橋区は、同じ区のなかで論点が分かれます。
相続税の計算シミュレーション で概算を出したうえで、ご相談ください。

板橋区の相続について、ご相談ください

当センターは西新宿駅から徒歩約5分。相続税の申告と生前対策だけを扱っており、土地の評価による報酬の加算は設けていません。
板橋区からもお越しいただいています。オンライン（Zoom）での面談にも対応しています。

どんな事務所か分からないまま相談するのは、気が進まないと思います。
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監修者

天尾信之（あまお のぶゆき）
税理士（登録番号 第136528号／東京税理士会）
税理士法人Ambitious 代表／新宿相続・生前贈与相談センター

相続・事業承継の相談実績3,000件超。手がけた相続税申告のうち、税務調査に至った割合は1%未満。
YouTube「まるごと安全相続ch-あまおう税理士」を運営し、
登録者45,000人・動画329本（2026年10月時点）。

出典

• 国税庁 税務署の所在地・案内（東京都）
• 国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例
• 国税庁 No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
• 国税庁 No.4604 宅地の評価単位
• 東京国税局「令和6年 統計情報（税務署別課税状況）」
• 東京都「令和6年 東京都人口動態統計年報（確定数）」

※本ページの内容は2026年10月1日時点の情報です。制度は改正されることがあります。