中央区の相続税｜課税割合28.9%。タワーマンションと店舗併用が論点です
監修：天尾信之（税理士・登録番号 第136528号／税理士法人Ambitious 代表）
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公開日：2026年9月28日 最終更新日：2026年9月28日
【結論】中央区は、マンション1室でも申告になる区です
中央区で亡くなった方のうち、28.9%が相続税の申告対象です（令和6年分）。
東京23区で7番目で、23区平均の21.6%を7.3ポイント上回ります。
| 課税割合 | |
|---|---|
| 全国 | 10.4%（令和6年分） |
| 東京都 | 20.0%（令和6年分・都道府県別で最高） |
| 東京23区内 | 21.6%（令和6年分・前年20.3%） |
| 中央区 | 28.9%（令和6年分・22区中7位） |
区別の数値は、当センターが一次情報から算出しました。
分子は東京国税局「令和6年 統計情報（税務署別課税状況）」の課税対象となった被相続人の数
（中央区は日本橋税務署と京橋税務署の合計）、分母は東京都「令和6年 東京都人口動態統計年報
（確定数）」の区市町村別死亡数です。23区すべての一覧は 東京の相続税 に掲載しています。
中央区の特徴は、戸建てが少なく、マンションと店舗併用の建物が中心だという点です。
そして令和6年1月1日以後の相続から、マンションの評価方法が変わりました。
これが中央区でいちばん効く論点です。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 申告先 | 日本橋税務署 または 京橋税務署（住所で分かれます） |
| 課税割合 | 28.9%（23区で7番目） |
| 中心になる論点 | マンションの評価見直し／店舗併用・貸店舗／借地権・底地 |
| 土地の論点 | 戸建てが少ないため、がけ地・不整形の出番は限定的 |
申告先は、住所によって2つに分かれます
中央区は、日本橋地区と京橋地区で税務署が違います。
| 日本橋税務署 | 京橋税務署 | |
|---|---|---|
| 管轄 | 中央区のうち日本橋地区 | 中央区のうち京橋地区 |
| 所在地 | 〒103-8551 中央区日本橋堀留町2丁目6番9号 | 〒104-8557 中央区新富2丁目6番1号 |
| 電話 | 03-3663-8451 | 03-4434-0011 |
「中央区だから中央税務署」ではありません。 中央税務署は存在しません。
どの町がどちらの管轄かは、必ず国税庁のページでご確認ください。
国税庁 税務署の所在地などを知りたい方
郵送の宛先
令和5年7月10日以降、郵送で申告書・申請書を提出する場合の宛先が変わりました。
〒100-8156
千代田区大手町1丁目3番3号 大手町合同庁舎3号館
東京国税局大手町業務センター（日本橋税務署／京橋税務署）窓口に持参する場合は、これまでどおり各税務署です。
相続税はどこの税務署に申告する？提出先の調べ方と、東京23区の管轄
中央区で、効いてくる論点
① マンションの評価が変わりました（令和6年1月1日以後の相続）
中央区でいちばん大きな論点です。
令和6年1月1日以後に相続または贈与で取得した居住用の区分所有財産は、
従来の評価額に補正を加える方法に変わりました。
補正に使われるのは、次の4つです。
| 要素 | 内容 |
|---|---|
| 築年数 | 新しいほど評価が上がります |
| 総階数 | 高層であるほど評価が上がります |
| 所在階 | 上の階ほど評価が上がります |
| 敷地持分の狭さ | 戸数が多いほど1戸あたりの持分が小さく、従来は評価が低く出ていました |
つまり「新しくて、高層で、高い階の部屋」ほど、評価額が上がりました。
中央区は勝どき・晴海・月島・佃を中心にタワーマンションが集中しています。
「マンション1室だけだから相続税はかからない」という前提は、もう通用しません。
タワーマンションの相続税評価｜2024年からの見直しで何が変わったか
② 店舗併用・貸店舗の建物
日本橋・京橋・銀座の周辺には、1階が店舗、上階が住居という建物が多くあります。
用途ごとに評価と特例の扱いが変わります。
| 部分 | 特例 |
|---|---|
| 自宅として使っている部分 | 特定居住用宅地等（330㎡・80%減） |
| 自分の事業に使っている部分 | 特定事業用宅地等（400㎡・80%減） |
| 人に貸している部分 | 貸付事業用宅地等（200㎡・50%減） |
どれを優先するかで、結果が変わります。 併用する場合は限度面積の調整計算が必要です。
③ 借地権・底地
中央区には、戦前から続く借地が残っています。
借地権は相続税の対象になり、借地権割合（路線価図のA〜Gの記号）で評価します。
底地（貸している側の土地）は、評価は出るのに売りにくいという問題が起きます。
借地権と底地の相続税評価｜借りている土地にも相続税はかかります
④ 賃貸物件をお持ちの場合は、2027年の改正に注意
令和9年（2027年）1月1日以後の相続から、亡くなる前5年以内に取得した
一定の貸付用不動産は、通常の取引価額で評価される予定です。
「相続対策として直前に賃貸物件を買う」という方法は、効かなくなります。
賃貸不動産の相続税評価｜2027年から「5年ルール」が始まります
手続きと期限
| 期限 | やること |
|---|---|
| 3か月 | 相続放棄・限定承認（家庭裁判所） |
| 4か月 | 準確定申告（亡くなった方の所得税） |
| 10か月 | 相続税の申告と納付 |
| 3年以内 | 相続登記（2024年4月1日から義務化） |
中央区で不動産をお持ちの場合、次の作業が入ります。
- どちらの税務署の管轄かの確認（日本橋か京橋か）
- 全部事項証明書・固定資産評価証明書の取得
- マンションの場合：築年数・総階数・所在階・敷地持分の確認
- 店舗併用の場合：用途ごとの床面積の按分
- 借地・貸地がある場合：契約内容と借地権割合の確認
- 賃貸物件がある場合：入居状況の確認
- 小規模宅地等の特例の要件と限度面積の調整
- 遺産分割協議
中央区で、ご相談の多いケース
ケース1 タワーマンション1室と預貯金
最も多いパターンです。 令和6年からの評価見直しで、従来より評価額が上がったケースが出ています。
「前に聞いた話と違う」というご相談が増えています。
ケース2 自宅マンション ＋ 投資用のワンルーム
用途が違うので、特例の適用も変わります。 投資用は貸付事業用（200㎡・50%）です。
ケース3 1階が店舗、上が住居の建物
用途ごとの按分が必要です。自分の事業か、人に貸しているかで特例が変わります。
ケース4 借地の上に建つ自宅
借地権も相続財産です。 相続で引き継ぐだけなら地主の承諾は要りませんが、
評価は必要です。
ケース5 底地（人に貸している土地）をお持ちの場合
評価は出るのに、売れない・現金化しにくいという問題が起きます。
納税資金の検討を早めに始めてください。
近隣の区との違い
| 税務署 | 課税割合 | 中心になる論点 | |
|---|---|---|---|
| 中央区 | 2署（日本橋・京橋） | 28.9%（7位） | マンション評価の見直し／店舗併用／借地権・底地 |
| 目黒区 | 1署 | 34.4%（3位） | 傾斜地、中規模の戸建て |
| 文京区 | 2署（小石川・本郷） | 33.0%（5位） | 台地と谷の高低差、狭小・不整形 |
| 新宿区 | 2署（新宿・四谷） | 27.8%（8位） | 商業地・住宅地・借地が同居 |
中央区は、他の区と論点がはっきり違います。
目黒区や文京区は土地の形と高低差が主戦場ですが、
中央区は建物（マンション・店舗併用）と権利関係（借地・底地）が主戦場です。
「土地の評価に強い」だけでは足りません。 区分所有の補正と、用途ごとの按分ができるかどうかです。
【中央区にお住まいの方へ】
当センターは新宿区西新宿にあり、西新宿駅から徒歩約5分です。
中央区からは、東京メトロ丸ノ内線で乗り換えなしでお越しいただけます。
オンライン（Zoom）でのご相談にも対応しています。
中央区役所の窓口
| 手続き | 窓口 |
|---|---|
| 死亡届・火葬許可 | 中央区役所 区民生活課 |
| 戸籍の請求 | 同上（2024年から広域交付制度が使えます） |
| 固定資産税の課税明細・評価証明 | 中央都税事務所（区ではなく都です） |
固定資産税は都税です。 23区の固定資産税・都市計画税は東京都が課税しています。
よくある質問
Q1. 中央区の相続税は、どこの税務署に申告しますか
日本橋税務署または京橋税務署です。 中央税務署は存在しません。
どちらになるかは亡くなった方の最後の住所で決まります。
Q2. 郵送の宛先はどこですか
大手町合同庁舎です（〒100-8156 千代田区大手町1-3-3／東京国税局大手町業務センター）。
令和5年7月10日以降、両署ともこの宛先になりました。
Q3. 中央区の課税割合28.9%は、どこの数字ですか
当センターが一次情報から算出しました。 東京国税局の税務署別統計（令和6年分）の課税対象となった
被相続人の数を、東京都の人口動態統計の区市町村別死亡数で割ったものです。
中央区は日本橋税務署と京橋税務署の2署を合計しています。
Q4. タワーマンション1室だけです。相続税はかかりますか
かかる可能性があります。 とくに令和6年1月1日以後の相続では、
築年数・総階数・所在階・敷地持分による補正で、従来より評価額が上がることがあります。
相続税の計算シミュレーション｜遺産総額と家族構成を入れるだけ
Q5. 「マンションは相続税対策になる」と聞いていました
令和6年1月1日より前の相続では、そういう面がありました。
評価の見直しで、新しく・高層で・高い階の部屋ほど、評価額が上がるようになっています。
過去の情報のままで判断しないでください。
Q6. 1階が店舗で、上に住んでいます
用途ごとに按分します。 自宅部分は特定居住用（330㎡・80%）、
自分の事業なら特定事業用（400㎡・80%）、人に貸しているなら貸付事業用（200㎡・50%）です。
Q7. 借地に自宅が建っています。相続できますか
できます。相続で引き継ぐだけなら、地主の承諾は必要ありません。
ただし借地権は相続財産なので、評価して申告に含めます。
Q8. 底地を持っています。納税資金が心配です
評価は出るのに売りにくいのが底地です。延納・物納も含めて、早めに検討してください。
Q9. 投資用のワンルームを複数持っています
貸付事業用宅地等の特例（200㎡・50%）の対象になり得ますが、
令和9年からの5年ルールにもご注意ください。
賃貸不動産の相続税評価｜2027年から「5年ルール」が始まります
Q10. すでに申告しましたが、高すぎた気がします
申告期限から5年以内であれば、更正の請求ができます。
区分所有の補正や、用途ごとの按分に誤りがないかは、確認する価値があります。
相続税申告のセカンドオピニオン｜診断は無料、見直すべき5つのサイン
まとめ
- 中央区の課税割合は28.9%。23区で7番目で、23区平均21.6%を7.3ポイント上回ります
- 申告先は日本橋税務署または京橋税務署。中央税務署はありません
- 令和6年1月1日以後の相続から、マンションの評価方法が変わりました。中央区で最も効く論点です
- 店舗併用の建物は、用途ごとの按分で結果が変わります
- 戸建てが少ないため、土地の形より建物と権利関係が主戦場です
中央区の相続について、ご相談ください
当センターは西新宿駅から徒歩約5分。相続税の申告と生前対策だけを扱っており、土地の評価による報酬の加算は設けていません。
中央区からもお越しいただいています。オンライン（Zoom）での面談にも対応しています。
どんな事務所か分からないまま相談するのは、気が進まないと思います。
実際の相談の様子を動画で公開しています。まずはこちらをご覧ください。
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監修者
天尾 信之（あまお のぶゆき）
税理士（登録番号 第136528号／東京税理士会 新宿支部）
税理士法人Ambitious 代表社員
出典
- 国税庁「令和6年分 相続税の申告事績の概要」
- 東京国税局「令和6年分 相続税の申告事績の概要」
- 東京国税局「令和6年 統計情報（税務署別課税状況）」
- 東京都「令和6年 東京都人口動態統計年報（確定数）」
- 国税庁「税務署の所在地などを知りたい方（東京都）」
- 国税庁「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」
- 国税庁 No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
