母名義の実家が二次相続で高くつく理由｜特例が使えるか先に確かめてください

監修：天尾信之（税理士・登録番号 第136528号／税理士法人Ambitious 代表）
相続・事業承継の相談実績3,000件超。YouTube「まるごと安全相続ch-あまおう税理士」運営（登録者4.2万人）。

公開日：2026年9月23日　最終更新日：2026年9月23日

【結論】実家の評価が5倍に戻るかどうかは、二次相続のときの子の住まいで決まります

父が亡くなったとき、実家を母の名義にするご家庭がほとんどです。 母が住み続けるのですから、自然な判断です。

問題は、母が亡くなったときです。

小規模宅地等の特例が使えれば、実家の土地の評価は80%下がります。使えなければ、満額で課税されます。

5倍です。 そして——

配偶者が相続する一次相続では、同居していなくても無条件で特例が使えます。
子が相続する二次相続では、条件を満たさないと使えません。

つまり特例が使えるかどうかの勝負は、二次相続にあります。

📺 この記事の内容は動画でも解説しています
「【税理士が暴露】相続で後悔...母親名義の実家が"思わぬ税金地獄"になる理由」（88万回再生）

二次相続そのものの全体像は 二次相続とは？配偶者が全部相続すると損する理由 をご覧ください。

実家の相続税評価は、路線価×面積です

まず、ご自宅の土地がいくらで評価されるかを押さえてください。

土地の相続税評価額 ＝ 路線価（円/㎡）× 面積（㎡）（形状による補正は別途あります）

そして小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）は、330㎡までの部分について評価額を80%減額します。

最後の行にご注目ください。 400㎡の場合、330㎡分だけが減額の対象です。残りの70㎡は満額で評価されます。

減額されるのは面積ではなく金額です。 だから単価の高い土地ほど、特例の効果が大きくなります。

ご自宅の路線価を調べる
国税庁の財産評価基準書で、住所から路線価図を開けます。
道路に「600C」と書かれていれば、路線価は60万円/㎡（Cは借地権割合70%）です。
路線価は毎年7月に更新されます。相続開始の年の路線価を使ってください。
調べ方の手順は 東京の路線価 で解説しています。

面積は登記事項証明書または固定資産税の課税明細書でご確認ください。

なぜ一次相続では問題にならないのか

配偶者が自宅を相続する場合、小規模宅地等の特例は無条件で使えます。

配偶者だけが特別扱いです。 だから一次相続で母が実家を相続すれば、まず間違いなく80%減額されます。

ここで「うまくいった」と思って終わるのが、いちばん多い失敗です。

母の名義になった実家は、母が亡くなったときにもう一度課税されます。 そのとき特例が使えるかどうかは、子の住まいの状況で決まります。

二次相続で子が特例を使える3つの道

母が亡くなり、子が実家を相続するとき、特例を使えるのは次の3つのどれかに当たる場合です。

道1：同居していた子が相続する

「同居」の判定は、住民票だけでは決まりません。 生活の実態で判断されます。

区分所有登記された二世帯住宅は、原則として同居と認められません。 これは実務で頻繁に問題になります。登記事項証明書で、建物が1つの登記か区分登記かを必ず確認してください。

道2：家なき子として相続する

持ち家のない子が相続する場合の道です。 正式には「被相続人と同居していなかった親族」の特例といいます。

次の5つをすべて満たす必要があります（令和2年4月1日以降の相続）。

ここが重要です：要件1は、二次相続でこそ満たせます

要件1「被相続人に配偶者がいないこと」に注目してください。

一次相続では、母が健在なので子は絶対に家なき子になれません。
二次相続では、この関門が外れます。

つまり「二次相続は不利」と言われますが、小規模宅地等の特例については、二次相続のほうが道が開けているのです。

要件3・4が実務の関門です

要件3・4は、平成30年度の改正で厳しくなりました。 かつての「持ち家を子や親族に売って賃貸にする」という節税を封じるためです。

使えなくなる例

使える例

「3年以内」は相続開始日から逆算します。 判定が微妙な場合は、必ず事前に確認してください。

道3：一次相続のときに、子が実家を相続しておく

発想を変える道です。

母が亡くなるまで待たず、一次相続の時点で、同居している子が実家を相続します。 母は預金など他の財産を相続します。

このとき子は「同居していた親族」として特例を使えます。 そして実家は二次相続の対象になりません。

後半で、この選択の税額を比べます。

特例が使えるかどうかで、いくら変わるか

父 → 母 → 子2人と相続が続いた場合の、一次と二次の合計税額です。

前提

• 一次相続：父が死亡。実家と金融資産を、母と子2人で相続します
• 実家は母が取得（配偶者なので無条件で特例が使えます）
• 二次相続：母が死亡。子2人が相続します
• 相次相続控除は使いません（一次から10年以上あと）
• 金額はすべて tools/shinjuku_calc.py・tools/souzokuzei_calc.py による試算です

子の住まいが賃貸か持ち家かという、一見関係のない事情で、320万円から3,380万円が動きます。

そして多くのご家庭では、この判定を意識しないまま一次相続を終えています。

4つの分け方を比べます

路線価80万円/㎡・120㎡（評価9,600万円）の実家、父のその他財産5,000万円、母の固有財産2,000万円、子2人のケースで比べます。

実家は特例を使えば1,920万円、使わなければ9,600万円です。

AとBの差は1,712万円。同じ分け方です

AとBは、一次相続の分け方がまったく同じです。 違うのは二次相続のときに子が特例を使えたかどうかだけ。

それだけで1,712万円違います。

いちばん安いのはD。Aとの差は1,940万円

Dは、一次相続の時点で同居している子が実家を相続する形です。

Aとの差は1,940万円です。

ただしDには条件があります

同居している子がいないなら、Dは選べません。 その場合は「二次相続で家なき子になれるか」を軸に考えます。

母の居住が不安な場合は、配偶者居住権という選択もあります。配偶者居住権とは？自宅に住み続けながら二次相続の税負担を減らす仕組み をご覧ください。

いま確認すべき4つのこと

ご自身のご家庭がどの道を選べるか、次の順で確認してください。

1. 実家の相続税評価額

路線価×面積で概算できます。財産評価基準書で路線価を、登記事項証明書または固定資産税の課税明細書で面積を確認します。

330㎡を超える場合は、超過分が減額されないことにご注意ください。

2. 母と同居している子がいるか

区分所有登記された二世帯住宅は、原則として同居と認められません。 登記事項証明書をご確認ください。

3. 子全員の住まいの状況（3年以内を含む）

家なき子の要件3・4は、3年前までさかのぼります。 全員について確認してください。

4. 母の固有財産

実家のほかに母が持っている財産です。 二次相続では合算されます。

母の固有財産が多いと、一次相続で母に寄せるべき割合が下がります。 詳しくは 一次相続で配偶者は何割相続すべき？ をご覧ください。

実家に誰も住まない場合

子が全員家を持っていて、実家が空き家になる場合です。

このとき小規模宅地等の特例は使えません。 ただし別の道があります。

売るなら：空き家の3,000万円特別控除

相続した実家を売却したときの、譲渡所得の特例です。 相続税の特例ではありません。

この特例と小規模宅地等の特例は、別の税金の話です。 小規模宅地等の特例は相続税、こちらは売却時の所得税・住民税です。

期限が「3年を経過する日の属する年の12月31日」なので、実際には3年より少し長いことがあります。 正確な期限をご確認ください。

貸すなら：貸付事業用宅地等

実家を賃貸に出す場合、貸付事業用宅地等として200㎡まで50%減額の対象になる可能性があります。

減額割合が80%から50%に下がり、限度面積も減ります。 また相続開始前3年以内に貸付事業を始めた宅地は、原則として対象外です（事業的規模の場合を除く）。

「相続対策で急いで貸す」は通じません。 早めの判断が必要です。

放置するとどうなるか

空き家になった実家の扱いは 東京の空き家を相続したら で詳しく解説しています。

【新宿区・中野区・世田谷区にお住まいの方へ】

23区では、この判定の金額が特に大きくなります。

単価が高いほど、特例の効果は大きい

減額されるのは面積ではなく金額です。 単価が高い23区では、同じ100㎡でも減額額がまったく違います。

同じ100㎡でも、単価が倍なら減額も倍です。

23区特有の注意点

税務署は新宿区で2つ、世田谷区で3つに分かれます

新宿3丁目・歌舞伎町1丁目は、番地によって署が分かれます。 詳しくは 東京都の税務署の管轄 をご覧ください。

よくある質問

Q1. 父の相続で実家を母の名義にしました。失敗でしたか

まだ分かりません。二次相続で子が特例を使えるなら、問題ありません。

確認することは1つです。母が亡くなったとき、実家を相続する子が「同居している」または「家なき子に当たる」か。

どちらも当てはまらない見込みなら、いまから対策を検討する価値があります。

Q2. 子はみな持ち家です。どうすればよいですか

二次相続で特例は使えません。 次のどれかをご検討ください。

それぞれの効果と打つ順番は 二次相続対策は母が元気なうちに で解説しています。

Q3. 住民票を実家に移せば同居になりますか

なりません。 同居は生活の実態で判断されます。

税務調査では、電気・ガス・水道の使用量、郵便物の届き先、勤務先への通勤経路、家財の所在などが確認されます。住民票だけを移すのは、かえって不利です。

Q4. 二世帯住宅ですが、特例は使えますか

建物が1つの登記であれば、使えます。 玄関が別でも構いません。

区分所有登記されている場合は、原則として使えません。 登記事項証明書で確認してください。区分登記を合併登記に変更できる場合もありますので、早めにご相談ください。

Q5. 母が老人ホームに入りました。実家は空き家です

要介護認定等を受けて老人ホームに入居していた場合、一定の条件で「居住していた」ものとして扱われます。

認定を受ける前に入居していた場合は、認められないことがあります。 認定日と入居日の順序をご確認ください。

Q6. 家なき子の「3年以内」はいつから数えますか

相続開始の日（母が亡くなった日）から3年さかのぼります。

その3年間に、自己・配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する国内の家屋に住んだことがあれば、使えません。

Q7. 一次相続で子が実家をもらうと、母は住めなくなりませんか

名義が子になっても、母が住み続けることはできます。 使用貸借（無償で貸す）という形です。

ただし法的な保護は弱いため、母の居住を確実にしたい場合は配偶者居住権の設定をご検討ください。配偶者居住権 をご覧ください。

Q8. 実家の評価を下げる方法は他にありませんか

土地の形状や状況による補正があります。

土地評価は税理士によって差が出ます。 土地評価は税理士で差が出る をご覧ください。

まとめ

• 実家の土地は小規模宅地等の特例で330㎡まで評価が80%減になります
• 一次相続で母が相続する場合は、無条件で使えます（同居も居住継続も不要）
• 二次相続で子が相続する場合は、同居か家なき子のどちらかが必要です
• 勝負は二次相続にあります。 使えるかどうかで 320万円〜3,380万円変わります（試算）
• 家なき子の要件1「被相続人に配偶者がいないこと」は、二次相続でこそ満たせます。一次相続では母が健在なので不可能です
• 家なき子は3年以内に自己・配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人の家屋に住んでいないことが必要です
• 区分所有登記された二世帯住宅は、原則として同居と認められません
• 4つの分け方を比べると、母が全部相続＋二次で特例なし（2,320万円）が最も高く、一次で同居の子が実家を相続（380万円）が最も安くなりました（差1,940万円）
• 同居している子がいない場合、「一次で子が実家を相続」は選べません（母が健在なので家なき子になれない）
• 空き家になる場合は、譲渡所得の3,000万円特別控除（昭和56年5月31日以前建築・1億円以下・3年の期限）もご検討ください
• 住民票だけを移すのは同居と認められません。 生活の実態が必要です

監修者

天尾 信之（あまお のぶゆき）
税理士／東京税理士会 登録番号 第136528号
税理士法人Ambitious 代表社員

相続・事業承継の相談実績3,000件超。
YouTube「まるごと安全相続ch-あまおう税理士」（登録者4.2万人）で、相続の実務を発信しています。

ご相談のご案内

判定に必要なのは、登記事項証明書と、子全員の住まいの状況です。

ご相談では、二次相続で小規模宅地等の特例が使えるかどうかを先に判定します。ここで数百万円から数千万円変わるためです。

そのうえで、一次相続で実家を誰が取得するのが合計で軽いかを試算してご提案します。二世帯住宅の区分登記や、老人ホーム入居中の扱いなど、判定が微妙なケースもお任せください。

料金は料金表をご覧ください。ご相談はお問い合わせから承ります。

出典

• 国税庁タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

• 国税庁「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」質疑応答事例

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/11/09.htm

• 国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

• 国税庁タックスアンサー No.4158「配偶者の税額の軽減」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm

• 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」

https://www.rosenka.nta.go.jp/

• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

• 租税特別措置法第69条の4（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）