がけ地補正率とは？相続税評価での計算方法と見落としやすい判断を税理士が解説

監修：天尾信之（税理士・登録番号 第136528号／税理士法人Ambitious 代表）
相続・事業承継の相談実績3,000件超／税務調査率1%未満。YouTube「まるごと安全相続ch-あまおう税理士」運営（登録者4.2万人）。

公開日：2026年8月13日　最終更新日：2026年9月6日

【結論】斜面のある土地は、評価額を最大47%下げられます

がけ地補正率とは、宅地の一部に傾斜地（がけ地）があり、その部分が通常の用途に使えない場合に、評価額を下げるための補正率です。 財産評価基本通達20-5に定められています。

がけ地の割合と方位によっては、評価額を最大で47%下げられます（がけ地割合0.90以上・北向きの場合、補正率0.53）。
1億円の土地なら5,300万円として評価されるということです。

そして、これは見落とされやすい補正の代表格です。図面上は平坦に見えても、現地に立てば明らかな高低差がある——そういう土地は東京の住宅地にいくらでもあります。

「がけ地」とは何を指すのか

財産評価基本通達でいう「がけ地」は、日常語の「崖」より広い概念です。

対象になるのは、平坦な部分と傾斜部分が一体となっている宅地で、その傾斜部分が
通常の用途に供することができないと認められる場合です。

具体的には次のような土地が該当します。

• 敷地の一部が斜面になっていて、建物を建てられない
• 敷地の奥や横が法面（のりめん）になっている
• 高低差があり、擁壁が設けられている
• 道路より高い位置、または低い位置にあり、その間が斜面になっている

重要なのは「傾斜しているかどうか」ではなく、「その部分が通常の用途に使えるかどうか」です。
緩やかな傾斜でも駐車場や庭として普通に使えていれば、がけ地には当たりません。
逆に、面積が小さくても急斜面で何にも使えないなら、がけ地として評価できます。

よく混同されるもの

評価対象が「宅地」なのか「農地・山林」なのかで、使う規定がまったく違います。
ここを取り違えると評価額が大きくずれるため、実務では最初に確認すべき点です。

がけ地補正率の求め方

補正率は、次の2つで決まります。

① がけ地の割合

がけ地割合 ＝ がけ地部分の地積 ÷ 宅地の総地積

この割合が0.10未満の場合、がけ地補正は適用できません。

② がけ地の方位

斜面がどちらを向いて下っているかで補正率が変わります。

• 南向き … 日当たりが良く、減価は小さい（補正率が高い＝減額が少ない）
• 北向き … 日当たりが悪く、減価が大きい（補正率が低い＝減額が大きい）

「東西南北のどれか」ではなく、斜面が下っている方向で判定します。

がけ地補正率表

出典：国税庁 財産評価基準書（がけ地補正率表）

⚠️ 必ず最新の財産評価基準書でご確認ください。
補正率表は財産評価基準書に毎年掲載されます。

計算例

前提

• 総地積：300㎡
• うち、がけ地部分：90㎡（北向きの斜面）
• 補正後の1㎡あたりの価額：40万円（奥行価格補正等を適用した後の金額）

ステップ1　がけ地割合を出す

90㎡ ÷ 300㎡ ＝ 0.30

ステップ2　補正率表から補正率を読む

がけ地割合 0.30以上、方位 北 → がけ地補正率 0.83

ステップ3　評価額を計算する

40万円 × 300㎡ × 0.83 ＝ 9,960万円

がけ地補正を適用しなかった場合は 1億2,000万円です。

1億2,000万円 － 9,960万円 ＝ 2,040万円の減額

相続税の税率が30%の区分であれば、税額で約600万円の差になります。

同じ土地でも、この補正を検討したかどうかで結果がこれだけ変わります。
そして補正を適用しなくても、申告書は問題なく完成します。
税務署から「がけ地補正を使えますよ」と教えてもらえることはありません。

2つ以上の方位にがけ地がある場合

敷地の南側と北側の両方が斜面になっている、というケースもあります。
この場合は、がけ地全体に対する各方位の面積割合で加重平均します。

がけ地補正率 ＝ Σ（各方位の補正率 × その方位のがけ地地積）÷ がけ地の総地積

計算例

• がけ地の総地積：100㎡（総地積400㎡ → がけ地割合0.25）
• うち南向き：60㎡／北向き：40㎡
• がけ地割合0.20以上の行を使用 → 南 0.92／北 0.88

（0.92 × 60㎡ ＋ 0.88 × 40㎡）÷ 100㎡
＝（55.2 ＋ 35.2）÷ 100
＝ 0.904 → 0.90（小数点第2位未満切り捨て）

端数処理の方法は財産評価基準書の定めに従ってください。
実務では小数点第2位未満を切り捨てるのが一般的です。

他の補正と併用できます

がけ地補正率は、他の画地補正と重ねて使えます。

がけ地のある土地は、同時に不整形であることが多いという実感があります。
平坦に造成できなかったからこそ、区画が変形しているためです。
片方だけ適用して満足せず、すべての補正を検討してください。

土砂災害特別警戒区域との併用

がけ地が土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）に指定されている場合、
特別警戒区域補正率（通達20-6）も併用できます。

ただし両方を掛け合わせた結果が0.50を下回る場合は、0.50が下限となります。

実務で見落とされる3つのパターン

1. 図面では平坦に見える

これが最も多い見落としです。

公図にも地積測量図にも高低差は記載されません。航空写真でも斜面は判別しにくく、
現地に立って初めて「奥が1.5m下がっている」と分かるということが普通にあります。

東京は「山の手」と呼ばれるとおり、武蔵野台地の縁に沿って高低差が連続しています。
文京区・新宿区・港区の坂、目黒区・世田谷区・大田区の国分寺崖線、
北区・板橋区の崖線——23区内の住宅地にも傾斜地は数多くあります。

2. 擁壁があると「がけ地ではない」と思ってしまう

擁壁が設けられていても、がけ地補正の対象になり得ます。
判断の基準は「擁壁があるか」ではなく、「その部分が通常の用途に供せるか」です。

擁壁の内側が平坦に使えているなら対象外ですが、
擁壁と建物の間に使えない斜面が残っていれば、その部分は検討対象です。

3. 面積が小さいから諦めてしまう

がけ地割合が0.10（10%）に満たなければ適用できませんが、
300㎡の土地なら30㎡でクリアします。

「ほんの少しの斜面だから」と最初から測らずに諦めているケースが実際にあります。
まず測ってください。

すでに申告済みでも、間に合う可能性があります

相続税の申告期限から5年以内であれば、「更正の請求」により払いすぎた税金の還付を受けられる可能性があります。

がけ地補正は、現地を確認しない税理士が最も見落とす項目です。
資料だけで評価を済ませた申告書では、適用されていないことが珍しくありません。

次に当てはまる方は、一度見直しをご検討ください。

• 相続した土地に高低差がある
• 敷地内に擁壁や法面がある
• 道路より高い位置または低い位置に家が建っている
• 申告を担当した税理士が現地を見ていない

当センターでは相続税申告のセカンドオピニオンを承っています。
申告書の控えをお送りいただければ、見直しの余地があるかを判断できます。
この確認は完全にオンラインで完結します。

よくある質問

Q1. がけ地補正はどのくらいの傾斜から適用できますか？

A. 傾斜角度による明確な基準はありません。 判断の基準は角度ではなく、
その部分が通常の用途に供することができるかどうかです。
緩やかでも使えない状態なら対象になり得ますし、急でも駐車場として使えていれば対象外です。
実際の利用状況を含めて判断します。

Q2. がけ地の方位はどうやって決めますか？

A. 斜面が下っている方向で判定します。北側に向かって下っている斜面なら「北」です。
土地全体の向きや、道路がどちらにあるかではありません。
2つ以上の方位にまたがる場合は、面積で加重平均します。

Q3. がけ地補正と宅地造成費は、両方使えますか？

A. 使い分けるもので、両方は使いません。
がけ地補正は宅地の評価、傾斜地の宅地造成費は市街地農地・市街地山林などを
宅地に転用する前提で評価する場合に使います。評価対象の地目によってどちらかが決まります。

Q4. 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）でも補正できますか？

A. 特別警戒区域補正率（通達20-6）の対象は特別警戒区域（レッドゾーン）です。
警戒区域（イエローゾーン）は同通達の対象外です。
ただしイエローゾーンであっても、実際に斜面があればがけ地補正の検討対象になります。
別の規定である点にご注意ください。

Q5. 自分の土地にがけ地補正が使えるか、どう調べればいいですか？

A. まずご自宅の高低差を確認してください。道路面と敷地面に段差があるか、
敷地内に斜面や擁壁があるかを見ます。可能であれば写真を撮っておくと相談がスムーズです。
測量図があればあわせてご用意ください。判断が難しい場合はご相談ください。

まとめ

• がけ地補正率は、宅地の一部が斜面で使えない場合に評価額を下げる補正（通達20-5）
• 補正率はがけ地の割合と斜面の方位で決まる
• がけ地割合0.10未満は適用なし、最大で0.53（47%減）
• 2方位以上にまたがる場合は面積で加重平均
• 不整形地補正・間口狭小補正などと併用できる
• 土砂災害特別警戒区域補正率との併用時は下限0.50
• 図面では分からない。現地を見ないと判断できない
• 申告済みでも、5年以内なら更正の請求で還付を受けられる可能性がある

ご相談のご案内

土地の評価に不安がある方、すでに申告を終えたが見直したいという方は、
お気軽にご相談ください。申告書の控えを拝見すれば、
見直しの余地があるかどうかの見当をお伝えできます。

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監修者

天尾信之（あまお のぶゆき）
税理士（登録番号 第136528号／東京税理士会）
税理士法人Ambitious 代表／新宿相続・生前贈与相談センター

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出典

• 財産評価基本通達 20-5（がけ地等を有する宅地の評価）
• 財産評価基本通達 20-6（土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価）
• 国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
• 国税庁 No.4604 路線価方式による宅地の評価