換価分割とは？売って分ける手順と税金｜登記の名義で控除額が変わります

監修：天尾信之（税理士・登録番号 第136528号／税理士法人Ambitious 代表）
相続・事業承継の相談実績3,000件超。YouTube「まるごと安全相続ch-あまおう税理士」運営（登録者4.5万人）。

公開日：2026年10月21日

【結論】代表者1人の名義にしてから売る、はおすすめしません

換価分割は、遺産を売って現金にし、その代金を相続人で分ける方法です。
誰も住まない実家がある。相続人が複数いる。この組み合わせでは、いちばん揉めにくい分け方です。

ただし、売り方が2つあります。どちらを選ぶかで税額が変わります。

単独登記型のリスクは、次の2つです。

1. 遺産分割協議書に「換価分割であること」と「分配の割合」を書いていないと、代金を渡したときに受け取った側に贈与税がかかります。
2. 空き家の3,000万円特別控除を、相続人の人数分使えるかどうかがはっきりしません。実務では見解が分かれているところです。

1は、協議書に一文入れれば防げます。
2は、防げません。確実に人数分の控除を使いたいなら、全員の名義に登記してから売ってください。

この控除が使えるかどうかで、1,000万円以上変わることがあります。のちほど実例で示します。

登記をしてしまってからでは、選び直せません。売る前にご相談ください。

換価分割とは

遺産を売却して現金に換え、その代金を相続人で分ける方法です。

遺産の分け方は、4つあります。

換価分割が向いているケース

• 誰も住まない実家がある（相続人が全員すでに持ち家）
• 相続人が遠方にいる（管理ができない）
• 相続人が3人以上いて、不動産が1つしかない
• 代償金を払える人がいない（代償分割が成立しない）
• 相続税の納税資金が足りない

東京では、1区画の価格が高いために代償金を用意できず、換価分割になることがよくあります。
新宿区の実家が7,000万円なら、兄弟2人なら代償金は3,500万円です。現金で用意できる方は少数です。

売り方で、何が変わるのか

① 共有登記型（全員の名義にしてから売る）

法定相続分または協議で決めた割合で共同相続登記をし、全員が売主になって売ります。

手間はかかります。そのかわり、税務上の論点がありません。

② 単独登記型（代表者1人の名義にして売る）

遠方の相続人がいる、高齢で動けない方がいる、といった事情で選ばれることがあります。

【最重要】単独登記型を選ぶなら、協議書に書くこと

国税庁の質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」は、こう示しています。

1人の名義での相続登記が、単に換価のための便宜であり、代金が決めたとおりに実際に分配されるなら、贈与税は問題になりません。

裏を返すと、「便宜である」ことが書面から読み取れなければ、その1人が全部を取得したうえで、他の相続人に現金を贈与したという形になります。

❌ 悪い例

「相続人Aは、下記不動産を取得する。」

これだけでは、Aの単独取得です。Aが売って代金を兄弟に渡すと、受け取った側に贈与税がかかります。

✅ 良い例

「相続人全員は、下記不動産を換価し、その換価代金から譲渡費用および譲渡に伴う税金を控除した残額を、A 2分の1、B 2分の1の割合で取得する。
なお、換価の便宜のため、下記不動産については相続人Aの単独名義で相続登記を行うものとし、Aは換価手続を行うものとする。」

「換価のため」「便宜のため」「分配の割合」の3つを書いてください。
遺産分割協議書は、作り直しがききません。押印の前にご相談ください。

空き家の3,000万円控除で、1,000万円以上変わります

被相続人が住んでいた家を相続人が売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。（国税庁 No.3306）

この控除は、売った相続人ごとに判定します。
共有登記にして全員が売主になれば、要件を満たす人がそれぞれ控除を受けられます。

実例｜9,000万円で売った場合（相続人は子2人）

前提：取得費がわからないため概算取得費（5%）を使用。譲渡費用300万円。所有期間は5年超。

差は約609万円です。
控除がまったく使えなければ、税額は約1,676万円になります。2人分使えた場合との差は、約1,219万円です。

※金額は説明のための例です。住民税・復興特別所得税を含みます。実際の税額は取得費の資料、譲渡費用の内容、各人の他の所得によって変わります。

要件は厳しめです。先に確認してください

「相続人が住んだり、貸したりすると使えません」は、換価分割でとくに事故になります。
売れるまでの間に空室がもったいないからと賃貸に出してしまうと、3,000万円の控除が消えます。

老人ホームに入居していた場合も、使えることがあります

相続開始の直前に自宅ではなく老人ホームにいた場合でも、次の要件を満たせば対象になります。

• 被相続人が要介護認定等を受けて、老人ホーム等に入所していたこと
• 入所の時から相続開始の直前まで、その家屋が被相続人の物品の保管などに使われ、事業・貸付け・他の人の居住に使われていないこと

「施設に移ったから、もう自宅扱いではない」と思い込んで、この控除を見送る方がいます。確認してください。

譲渡所得の計算

譲渡所得 ＝ 収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

取得費は、亡くなった方のものを引き継ぎます

相続で取得した不動産は、被相続人の取得費と取得の時期をそのまま引き継ぎます。（国税庁 No.3270）

相続した日が取得日になるわけではありません。親が40年前に買った家なら、40年前が取得日です。
そのため、相続した不動産の売却は、ほぼ長期譲渡になります。

※所有期間は、売った年の1月1日時点で判定します。

取得費がわからないとき

売買契約書が見つからないことは、よくあります。
その場合は収入金額の5%を取得費とみなす（概算取得費）ことができます。

ただしこれは、かなり不利な扱いです。9,000万円で売れば取得費は450万円しかありません。
探す価値があります。

• 権利証・登記識別情報と一緒に保管されている売買契約書
• 当時の住宅ローンの金銭消費貸借契約書、返済予定表
• 通帳の振込記録
• 建築したなら工事請負契約書、建築確認申請書
• 仲介業者・分譲業者が残している分譲当時の価格表

建物は、取得費から減価償却費を差し引きます。土地は差し引きません。

取得費加算の特例

納めた相続税のうち、売った土地等に対応する分を取得費に加算できます。（国税庁 No.3267）

期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内です。相続開始から数えると3年10か月です。

空き家の3,000万円控除とは、選択適用です。両方は使えません。
どちらが有利かは、譲渡価額・取得費・納めた相続税で変わります。

売却価格が決まる前に試算してください。

小規模宅地等の特例を失うことがあります

ここが、換価分割でいちばん見落とされるところです。

小規模宅地等の特例は、自宅の土地を330㎡まで80%減額する制度です。
この特例には、誰が相続するかによって、保有を続ける要件があります。

保有継続の期限は、相続税の申告期限（相続開始から10か月）です。

つまり、同居していた相続人や家なき子が土地を取得して、申告期限より前に売ってしまうと、80%減額が消えて相続税が増えます。

では、どうするか

1. 特例の対象にならない相続人に、その土地を取得させる。失うものがないので、いつ売っても構いません
2. 配偶者に取得させる。配偶者は保有継続が不要なので、申告期限前に売っても特例が残ります
3. 申告期限（10か月）を過ぎてから売る。急がない案件ならこれが安全です

誰の名義で登記し、いつ売るか。この2つで相続税が変わります。
換価分割は「売る話」に見えますが、決めるのは相続税の申告より前です。

見落とされがちな3つのこと

① 翌年の保険料と医療費の窓口負担が上がります

譲渡所得は、国民健康保険料・後期高齢者医療保険料・介護保険料の算定に含まれます。
さらに医療費の窓口負担の割合（1割・2割・3割）の判定にも影響します。

年金収入だけで暮らしている相続人が実家を売ると、翌年の保険料が大きく上がり、窓口負担も上がることがあります。
反映されるのは、売った翌年の6月ごろから1年間です。

これは、特別控除を使えば小さくなります。保険料の算定には、特別控除を引いたあとの金額が使われるためです。
空き家の3,000万円控除が使えて譲渡所得がゼロになるなら、保険料への影響もありません。

税金だけでなく、ここまで含めて試算してください。知らされていないと、翌年に驚かれます。

② 相続登記が済んでいないと、売れません

買主は、相続人の名義になっていない不動産を買えません。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。施行前に発生した相続も対象で、期限は2027年3月31日です。
正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

登記は司法書士の業務です。当センターでは提携の司法書士が行い、窓口は当センターで承ります。
→ 相続登記の義務化｜2027年3月31日の期限

③ 分け方が決まる前に売ると、あとで修正が必要になることがあります

分割がまとまらないまま売ることもできます。その場合は法定相続分で各人が譲渡所得を申告します。

ただし、あとで分割が確定して取得割合が変わった場合、更正の請求や修正申告が必要になることがあります。（国税庁 質疑応答事例）

順番としては、分け方を決めてから売るほうが簡単です。
→ 未分割のまま相続税を申告するとき

期限の一覧

【新宿区・中野区・世田谷区にお住まいの方へ】

東京では、換価分割の相談がとくに多いです。理由は3つあります。

1. 1区画の価格が高く、代償金を用意できない。新宿区の実家が7,000万円なら、兄弟2人で代償金は3,500万円です
2. 相続人が全員すでに持ち家を持っている。実家に戻る人がいません
3. 昭和56年5月31日以前の木造住宅が多い。空き家の3,000万円控除の対象になりやすい一方、耐震基準を満たさないため、取り壊すか耐震改修をしてから売る必要があります

3点目は見過ごされがちです。「古い家なので更地にして売ります」が、そのまま控除の要件を満たすことになります。
逆に、建物を残したまま現況で売ると、控除が使えません。売り方を決める前にご相談ください。

また、新宿区・中野区には幅4m未満の道路に接した敷地が多く残っています。
セットバックが必要な土地は相続税評価額が下がりますが、売却価格にも影響します。
相続税の評価と、実際に売れる金額は別物です。ここを混同したまま代金の分け方を決めると、後で揉めます。

当センターでできること、できないこと

当センターは宅地建物取引業者ではありません。売却そのものは不動産会社が行います。
紹介にあたって手数料をいただくことはありません。

よくある質問

Q1. 換価分割と代償分割、どちらがよいですか。

A. その家に住み続ける人がいるかどうかで決まります。
誰も住まないなら換価分割です。住み続けたい人がいて、他の相続人に払う現金が用意できるなら代償分割です。
住み続けたいのに現金がない、という場合がいちばん難しく、一部だけ売る、生命保険を使うなど、組み合わせで考えます。

Q2. 代表者1人の名義にして売ると、贈与税がかかりますか。

A. 遺産分割協議書に「換価のための便宜である」ことと「分配の割合」が書かれていれば、かかりません。
書かれていないと、その1人の単独取得とみなされ、代金を渡したときに受け取った側に贈与税がかかります。
ただし贈与税を避けられたとしても、空き家の3,000万円控除を人数分使えるかは別問題です。共有登記をおすすめします。

Q3. 空き家の3,000万円控除は、相続人それぞれが使えますか。

A. 共有登記にして全員が売主になれば、要件を満たす人がそれぞれ使えます。
ただし相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円に下がります（令和6年1月1日以後の譲渡）。
単独登記型で人数分使えるかについては、実務で見解が分かれています。確実に使いたいなら共有登記にしてください。

Q4. 空き家の3,000万円控除と取得費加算は、両方使えますか。

A. 使えません。選択適用です。
相続税を納めていない方は、取得費加算に効果がないため空き家の控除です。
相続税を多く納めた方や、空き家の要件を満たさない方は取得費加算です。
どちらも使える場合は、試算して比べます。売却価格が決まる前にご相談ください。

Q5. 売買契約書が見つかりません。取得費はどうなりますか。

A. 収入金額の5%を取得費とみなせます（概算取得費）。
ただし9,000万円で売れば取得費は450万円しかなく、かなり不利です。
住宅ローンの契約書、返済予定表、通帳の振込記録、工事請負契約書などから実額を立証できることがあります。探す価値があります。

Q6. 売れるまで空き家にしておくのはもったいないので、貸してもよいですか。

A. 空き家の3,000万円控除を使う予定があるなら、貸してはいけません。
相続時から売るまで事業・貸付け・居住に使っていないことが要件です。一度貸すと、控除は使えません。
短期間の賃料と3,000万円の控除では、比べるまでもありません。

Q7. 相続税の申告期限（10か月）より前に売ったほうがよいですか。

A. 誰がその土地を相続するかによります。
同居していた親族や家なき子が相続して申告期限前に売ると、小規模宅地等の特例（80%減額）を失います。
配偶者は保有継続が不要なので、売っても特例が残ります。
特例の対象にならない相続人に取得させるか、申告期限を過ぎてから売るのが安全です。

Q8. 不動産を売ると、翌年に何か起きますか。

A. 翌年の国民健康保険料・後期高齢者医療保険料・介護保険料が上がります。
医療費の窓口負担の割合（1割・2割・3割）の判定にも影響します。
反映は売った翌年の6月ごろから1年間です。年金収入だけの方には、相当な負担になることがあります。
特別控除を引いたあとの金額で判定されるため、空き家の控除が使えれば影響は小さくなります。

まとめ

• 換価分割は、遺産を売って現金にし、代金を相続人で分ける方法です
• 誰も住まない実家があり、相続人が複数ならいちばん揉めにくい分け方です
• 売り方は2つ。全員の名義にしてから売る（共有登記型）をおすすめします
• 代表者1人の名義にする場合は、協議書に「換価のための便宜」と「分配の割合」を必ず書いてください。書かないと贈与税がかかります
• それでも空き家の3,000万円控除を人数分使えるかは、はっきりしません。確実にしたいなら共有登記です
• 空き家の3,000万円控除は、相続人3人以上なら1人2,000万円に下がります
• 控除の要件は厳しめです。とくに相続後に貸したり住んだりすると使えません
• 老人ホームに入居していた場合も、要件を満たせば使えます
• 空き家の控除と取得費加算は、選択適用です。両方は使えません
• 取得費は亡くなった方のものを引き継ぎます。ほぼ長期譲渡（20.315%）です
• 契約書が見つからないと概算取得費5%になり、かなり不利です。探してください
• 申告期限（10か月）より前に売ると、小規模宅地等の特例を失うことがあります
• 翌年の保険料と医療費の窓口負担が上がります。ここまで含めて試算してください
• 相続登記が済んでいないと売れません。期限は2027年3月31日です
• 登記をしてしまってからでは、選び直せません。売る前にご相談ください

ご相談のご案内

換価分割は、決める順番が決まっています。

1. 誰の名義で登記するか（共有か単独か。小規模宅地等の特例への影響も含めて）
2. いつ売るか（申告期限の前か後か。各特例の期限に間に合うか）
3. どの特例を使うか（空き家の3,000万円控除か、取得費加算か）
4. 協議書にどう書くか
5. 売却
6. 相続税の申告 → 譲渡所得の確定申告

5の売却まで進んでしまうと、1〜4は選び直せません。
不動産会社に相談する前に、税額の試算をしてください。差は数百万円から1,000万円を超えることがあります。

相続が発生したあとのご相談は無料です。譲渡所得の確定申告は165,000円から承ります。

📞 0120-75-1234（9:00〜19:00／平日・土曜・日祝も受付）
💻 24時間WEB相談予約はこちら

監修者

天尾信之（あまお のぶゆき）
税理士（登録番号 第136528号／東京税理士会）
税理士法人Ambitious 代表／新宿相続・生前贈与相談センター

相続・事業承継の相談実績3,000件超。手がけた相続税申告のうち、税務調査に至った割合は1%未満。
YouTube「まるごと安全相続ch-あまおう税理士」を運営し、
登録者45,000人・動画329本（2026年10月時点）。

出典

• 国税庁 質疑応答事例 遺産の換価分割のための相続登記と贈与税
• 国税庁 質疑応答事例 未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等
• 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 国税庁 No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
• 国税庁 No.3252 取得費となるもの
• 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例
• e-Gov 民法

※本記事の内容は2026年10月時点の法令に基づいています。記事中の金額は説明のための例です。単独登記型における空き家の3,000万円特別控除の適用については、実務上見解が分かれています。個別の判断は、資料をご確認のうえで行います。