【土地評価ガイド】～路線価編～21のケース別解説＆計算例
こんにちは。相続税理士の天尾です。('ω')
今回のテーマは『路線価を使った土地評価』。
土地の評価は、基本的に専門家が行います。
価値を見極めるためには、知識と経験が必要となってくるためです。
とは言え、持っている土地がいくらの価値があるのか、気になる人もいるでしょう。
相続税の申告にも関わってくるため、参考程度でも知っておくことに越したことはありません。
「今すぐ土地の価値を知りたい」
「土地評価を自分でやってみたい」
「土地評価の仕組みをざっくり知りたい」
▼
こんな方はぜひ、読んでみて下さい。
土地の評価は専門家でなくとも、ある程度であれば自己評価が可能。
実際にやってみることで理解が深まり、より質の高い知識が身に付きます。
相続への備えとしても役立つため、一度はチャレンジしてみても良いかもしれません。
この記事を参考に、土地を評価してみましょう。
知ってる？
・・【令和2年の日本で一番高い路線価『4,592万円』の土地】・・
（興味がある人は動画もCheckしてみてね） ▼
◆・この記事を読む前に・◆
- 『土地が道路に接していること』を条件としている内容です。
- 本記事の計算結果と、実際の評価額は一致しない場合があります。
- 申告用の正式な評価額は、専門家へ相談しましょう。
【レベル選択】3つの難易度から選んで評価
『ざっくり』『そこそこ』『しっかり』の3つから選びましょう。
レベルが高い程必要な情報や計算量も増えます。
自分に合ったレベルを選び、評価開始してみて下さい。
『ざっくり』土地評価
こんな人は『ざっくり』評価してみよう
- 持っている土地の価値について全く知らない
- とりあえず大雑把に把握しておきたい
評価完了までの流れ
『2つ』の計算材料を集める
【路線価】 Check！
【面積】 Check！
計算式に当てはめる
◆・計算式・◆
【路線価】✕【面積】
『そこそこ』土地評価
こんな人は『そこそこ』評価してみよう
- 『ざっくり』では少し不安
- かと言って厳密な評価はしたくない
- 『ざっくり』評価は出来たので、チャレンジしたい
評価完了までの流れ
『3つ』の計算材料を集める
【路線価】 Check！
【面積】 Check！
【補正率α】 Check！
計算式に当てはめる
◆・計算式・◆
【路線価】×【面積】×【補正率α】
『しっかり』土地評価
こんな人は『しっかり』評価してみよう
- 実際の価値により近づいた結果が知りたい
- 本格的な対策をしたいので厳密に評価したい
- ざっくり、そこそこは出来たのでチャレンジしてみたい
評価完了までの流れ
『5つ』の計算材料を集める
【路線価】 Check！
【面積】 Check！
【補正率α】 Check！
【補正率β】 Check！
【加算額】 Check！
計算式に当てはめる
◆・計算式・◆
【路線価】×【面積】×【補正率α】×【補正率β】＋【加算額】
土地評価のための計算材料①：【路線価】
2つのステップを踏み、路線価を確認してみましょう。
step① 『路線価図』を入手する
以下3つの方法から路線価図を入手しましょう。
【国税庁HP】から入手
正規な入手方法。
ただ、少し探しづらいかも。
【全国地価マップHP】から入手
郵便番号や地名で検索可能。
楽に検索したい人におすすめ。
【国税庁】【税務署】【国税事務所】から入手
直接訪問して入手する方法。
検索が苦手な人や相談しながら探したい人におすすめ。
step.② 【路線価】を確認
土地が接している道路を路線価図から探し、『数字＋アルファベット』が記載されていることを確認します。
この数字部分が【路線価】。
つまり、1㎡あたりの土地価格を示しています。
ただし、『単位：千円』で表記されているためこのまま計算式に当てはめるのはNG。
数字部分に『￥1,000』を掛け、正しい価格に戻してから計算に使いましょう。
・・例題・・
路線価『300D』を価格に戻すと？
300 × ￥1,000
＝ ￥300,000（30万円）
Ａ：『路線価（1㎡あたりの土地価格）』＝ ￥300,000（30万円）
【道路に何も書いていない時】
路線価はすべての道路にあるわけではありません。
エリアによっては、路線価が設定されていないところも。
路線価図での道路に何も書かれていない場合がそのケースです。
路線価がなければ、『路線価方式』で土地評価することはできません。
詳しいやり方については別途、解説します。
土地評価のための計算材料②：【面積】
土地の面積が分かる資料を準備しましょう。
計算レベルに合わせチェックしてみて下さい。
★★・お役立ちmemo・★★
【坪は㎡へ】
計算で使う面積単位は『㎡』。
『坪』表記の場合は、㎡へ変換してから計算しましょう。
『1坪』＝『約3.3㎡』です。
◆・『ざっくり』＆『そこそこ』・◆
以下を参考に、面積が確認できる資料を『どれか1つ』入手しましょう。
『しっかり』レベルで紹介している資料でもOKです。
『登記簿謄本』
・・Data・・
法務局で入手可能。
窓口、またはオンラインで手続きできます。
『固定資産税の納税通知書』
・・Data・・
登記簿謄本の面積が確認できます。
ただし、『現況地籍』と書かれている場合は一致しない可能性も。
気になる人は役場へ問い合わせてみましょう。
『賃貸借契約書』
・・Data・・
貸していたり借りている土地の場合に確認できる資料です。
『売買借契約書』
・・Data・・
購入した土地の場合に確認できる資料。
ただし、土地を測量せずに売買している場合は確認できません。
◆・『しっかり』・◆
しっかり評価したい場合は、『図面』が必須。
『形状』や『位置』などの情報も必要となるためです。
以下を参考に用意してみましょう。
また、土地評価に使う図面にはルールが設けられています。
より正確な評価をしたい人は、後述している『図面の使用ルール』もチェックしてみて下さい。
『地積測量図』
・・Data・・
図面の精度 ▶ ★☆☆ ～ ★★★
入手方法 ▶ 法務局にて
正確な土地の面積や形が分かる図面。
土地の『分割』、『面積の訂正』があった時に作成される。
すべての土地に対して存在するわけではないので注意。
作成時期が古いほど、精度は落ちる。
また、1960年以前の土地には存在しない。
『確定測量図』
・・Data・・
図面の精度 ▶ ★★★
入手方法① ▶ 自宅保管のものを探す
入手方法② ▶ 専門家に依頼し新規入手
隣の土地との境界線も確定させた、精度バツグンの図面。
個人依頼により作成されるため、法務局での入手不可。
紛失した場合は新たに取得しなければいけない。
『現況測量図』
・・Data・・
図面の精度 ▶ ★☆☆
入手方法① ▶ 自宅保管のものを探す
入手方法② ▶ 専門家に依頼し新規入手
アバウトな図面。
隣の土地との境界線は『だいたいレベル』。
個人依頼により作成されるため、法務局での入手不可。
紛失した場合は新たに取得しなければいけない。
『14条地図』
・・Data・・
図面の精度 ▶ ★★★
入手方法 ▶ 法務局にて
厳密な測量で作成された地図で、精度はかなり高い。
ただし、一部のエリアのものしか存在しない。
正式名称は、『不動産登記法第14条に規定する地図』。
『公図』
・・Data・・
図面の精度 ▶ ★☆☆
入手方法 ▶ 法務局にて
14条地図の代用。
明治時代の測量データをベースにしており、精度はかなり低い。
『不動産登記法第14条に規定する地図に準ずる図面』の1つ。
・・図面の使用ルール・・
その①
基本は法務局に登録されている『14条地図』か『公図』を使う。
その②
『地積測量図』『確定測量図』『現況測量図』がある場合、その面積を使わなければいけない。
つまり、実測していない場合は『14条地図』か『公図』。
実測していれば強制的に『地積測量図』『確定測量図』『現況測量図』の実測面積を使います。
実測した時点で『14条地図』や『公図』を使うことができなくなるので注意しましょう。
なお、土地の実測は義務付けられていなく、あくまで任意。
正確性を重視するなら、新規入手を視野に入れてみても良いかもしれません。
図面の優先順位
『14条地図』『公図』 ＜ 『地積測量図』『確定測量図』『現況測量図』
【おすすめ】使用図面を決める手順
『地積測量図』が法務局にあるか？
▼
Yes
評価に使う
No
step②へ
『確定測量図』が自宅にあるか？
▼
Yes
評価に使う
No
step③へ
『現況測量図』が自宅にあるか？
▼
Yes
評価に使う
No
『14条地図』または『公図』を使って評価する
★★・お役立ちmemo・★★
【図面の測量費用】
『確定測量図』『現況測量図』は、専門家へ依頼すれば取得できます。
費用と図面精度など、バランスを見て決めてみましょう。
◆：『確定測量図』
35万円～45万円
・・補足・・
- 立ち合い必須
- 国が所有する土地に隣接している場合は『官民立会』が必要となり、60万円～80万円程に値上がり
◆：『現況測量図』
10万円～20万円
・・補足・・
- 立ち合い不要
- 土地の状態次第では、値上がりする可能性あり
土地評価のための計算材料③：【補正率α】
土地のタイプや利用状況によっては、評価額を下げることが出来ます。
代表的な例としては4つ。
当てはまるものがあればチェックし、補正率を計算してみましょう。
- No.1 『借りている土地』
- No.2 『貸家が建っている土地』
- No.3 『分譲マンションの敷地』
- No.4 『私道』
No.1 借りている土地
いわゆる『借地』。
【借地権割合】で補正され、評価額を下げることが出来ます。
◆・【補正率】の求め方・◆
step①
路線価図で『路線価のアルファベット』を確認
step②
路線価図に記載されている『借地権割合表』と照合
『借地権割合表』
| 路線価アルファベット | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90％ |
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
◆・例題・◆
路線価：『300D』の借地権割合は？
◆：『アルファベット』
＝ D
◆：【借地権割合】
＝ 60％
Ａ：『60％』（0.6）
No.2 貸家が建っている土地
『貸家建付地』と呼ばれる土地に適用できる補正。
自分の土地にアパートやマンション、貸家を建てて他の人に貸している土地が当てはまります。
◆・【補正率】の求め方・◆
1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
※（小数第2位未満は切り捨て）
『借地権割合』
No.1 『借りている土地』 Check！
『借家権割合』
30％（一律）
『賃貸割合』
◆：計算式
入居中の部屋数 / 全体の部屋数
◆・例題・◆
以下のような条件の時の補正率は？
・・Data・・
路線価 ▶ 300C
全体の部屋数 ▶ 10部屋
入居中の部屋数 ▶ 8部屋
◆：『借地権割合』
＝ アルファベット：『C』
＝ 70％
◆：『借家権割合』
＝ 30％
◆：『賃貸割合』
＝ 入居中の部屋数 / 全体の部屋数
＝ 8部屋 / 10部屋
＝ 0.8
◆：【補正率】
＝ 1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
＝ 1 － 0.7 × 0.3 × 0.8
＝ 0.832
（小数第2位未満切り捨て）
＝ 0.83
Ａ：『0.83』
No.3 分譲マンションの敷地
購入した分譲マンションの土地であれば補正可能。
【持分割合】を計算式に当てはめます。
◆・【補正率】の求め方・◆
お手持ちの『売買契約書』で確認
No.4 私道
特定の人のみ利用している私道があれば、補正対象。
行き止まりになっている私道が当てはまります。
◆・【補正率】・◆
30％（一律）
・・こんな私道は補正対象？・・
A：『非課税』
不特定多数の人が利用する私道には相続税がかかりません。
『公共施設』へ通じる私道
A：『非課税』
相続税の対象外です。
『自分専用』の私道
A：『補正対象外』
評価額を下げることはできません。
土地評価のための計算材料その④：【補正率β】
『土地の状態』が条件に当てはまれば、評価額を下げることができます。
ここでは『11の補正率』をピックアップ。
当てはまるものがあれば全てチェックしましょう。
なお、No.1『すべての土地』は共通の補正です。
忘れないよう、まずはここから確認してみると良いかもしれません。
◆・補正率リスト・◆
※（当てはまるもの全てチェック）
※（No.1は全員チェック）
- ★No.1 『すべての土地』
- No.2 『いびつな形をしている土地』
- No.3 『道路への接し部が狭い土地』
- No.4 『道路から縦長な土地』
- No.5 『いびつな形＆道路への接し部分が狭い土地』
- No.6 『いびつな形＆道路への接し部が狭い＆縦長な土地』
- No.7 『崖がある土地』
- No.8 『中間方位に崖がある土地』
- No.9 『2つの方位に崖がある土地』
- No.10 『土砂災害の危険がある土地』
- No.11 『崖＆土砂災害の危険がある土地』
No.1 すべての土地【奥行価格補正率】
すべての土地に関わってくる補正。
道路からの距離、『奥行』に合わせて評価額を下げることができます。
奥行距離によっては補正されない場合もありますが（×1.00）、必ずチェックしましょう。
★・【奥行価格補正率】の求め方・★
step①
『奥行距離』を図面で確認
step②
『地区区分』を路線価図で確認
step③
『奥行価格補正率表』と照合
『地区区分』
『奥行価格補正率表』
（※一部抜粋）
◆・例題・◆
以下のような土地の【奥行価格補正率】は？
・・Data・・
地区区分 ▶ 普通住宅地区
◆：『奥行距離』
＝ 30ｍ
◆：【奥行価格補正率】
＝ 『28ｍ以上32ｍ未満』＆『普通住宅地区』
＝ 0.95
Ａ：『0.95』
No.2 いびつな形をしている土地【不整形地補正率】
正方形や長方形の綺麗な形をしていない土地が該当。
使い勝手が悪く、評価額を下げることができます。
◆・【不整形地補正率】の求め方・◆
step①
『地積区分』を確認
step②
『想定整形地の面積』を計算
step③
『かげ地割合』を計算
step④
『不整形地補正率表』と照合
『地積区分』
『地積区分表』を見てA、B、Cのどれに当てはまるかを確認。
『想定整形地の面積』
正方形や長方形と仮定した時の面積。
道路から垂直に線引きをする。
『かげ地割合』
◆：計算式
（想定整形地の面積 － 実際の面積）/ 想定整形地の面積 × 100％
『不整形地補正率表』
◆・例題・◆
以下のような土地の【不整形地補正率】は？
・・Data・・
地区区分 ▶ 普通住宅地区
面積 ▶ 300㎡
◆：『地積区分』
＝ 普通住宅地区 ＆ 500㎡未満
＝ A
◆：『想定整形地の面積』
＝ 20ｍ × 30ｍ
＝ 600㎡
◆：『かげ地割合』
＝（600㎡ － 300㎡）/ 600㎡ × 100％
＝ 50％
◆：【不整形地補正率】
＝ 『普通住宅地区』＆『A』＆『50％』
＝ 0.79
Ａ：『0.79』
No.3 道路への接し幅が狭い土地【間口狭小補正率】
間口距離とは、『道路に接している土地の辺の長さ』。
間口距離が狭ければ利便性が悪いと判断され、評価額を下げることができます。
◆・【間口狭小補正率】の求め方・◆
step①
『間口距離』を図面で確認
step②
『間口狭小補正率表』と照合
『間口狭小補正率表』
・・正しい間口距離は？・・
間口がナナメ
Ａ：『短い方』が間口距離
間口が2つ
Ａ：『ａ ＋ ｂ』
角切されている
Ａ：『ｂ』
高低差＆間口の一部のみ使用
Ａ：『ａ』
◆・例題・◆
以下のような土地の【間口狭小補正率】は？
・・Data・・
間口距離 ▶ 5ｍ
地区区分 ▶ 普通住宅地区
◆：【間口狭小補正率】
＝『4ｍ以上6ｍ未満』＆『普通住宅地区』
＝ 0.94
Ａ：『0.94』
No.4 道路から縦長な土地【奥行長大補正率】
奥行距離とは『道路からの距離』。
『奥行距離』が間口距離より長い土地であれば、評価額を下げることができます。
◆・【奥行長大補正率】の求め方・◆
step①
『奥行距離が間口距離の2倍以上』あることを確認
step②
『奥行長大補正率表』と照合
『奥行距離が間口距離の2倍以上』
◆：計算式
奥行距離 / 間口距離 ＝ 2以上
『奥行長大補正率表』
◆・例題・◆
以下のような土地の【奥行長大補正率】は？
・・Data・・
奥行距離 ▶ 35ｍ
間口距離 ▶ 10ｍ
地区区分 ▶ 普通商業・併用住宅地区
◆：奥行距離が『間口距離の2倍以上』あるか？
＝ 35ｍ / 10ｍ
＝ 3.5（clear‼）
◆：【奥行長大補正率】
＝『3以上4未満』（3.5）＆『普通商業・併用住宅地区』
＝ 0.99
Ａ：『0.99』
No.5 いびつな形＆道路への接し幅が狭い土地【不整形地補正率】×【間口狭小補正率】
【不整形地補正率】と【間口狭小補正率】を併用し、評価額を下げます。
ただし、下限があるため注意。
◆・【補正率】の求め方・◆
【不整形地補正率】✕【間口狭小補正率】
※（最小『0.6』まで）
※ 例 ※
【不整形地補正率】0.6
【間口狭小補正率】0.97
◆：【補正率】
＝ 0.6 × 0.97
＝ 0.582
※（最小『0.6』まで）
＝ 0.6
Ａ：『0.6』
【不整形地補正率】
No.2『いびつな形をしている土地』 Check！
【間口狭小補正率】
No.3『道路への接し幅が狭い土地』 Check！
No.6 いびつな形＆道路への接し幅が狭い＆縦長な土地【間口狭小補正率】×【奥行長大補正率】
【間口狭小補正率】と【奥行長大補正率】を掛け合わせ、評価額を下げます。
◆・【補正率】の求め方・◆
【間口狭小補正率】×【奥行長大補正率】
【間口狭小補正率】
No.3 『道路への接し幅が狭い土地』 Check！
【奥行長大補正率】
No.4 『道路から縦長な土地』 Check！
▲▼・Check！・▼▲
【3つの補正率が適用されるわけではない】
いびつな形の土地には通常、【不整形地補正率】が適用されます。
ただし、今回のように3つの条件が揃った時は例外。
他2つの補正率を掛け合わせたものが、【不整形地補正率】の代用となるのです。
単に3つの補正率が適用されるわけではないので注意しましょう。
No.7 崖がある土地【がけ地補正率】
崖があれば評価額を下げることができます。
『どの方位に崖があるのか』がポイント。
◆・【がけ地補正率】の求め方・◆
step①
『がけ地割合』を計算
step②
『がけ地補正率表』と照合
『がけ地割合』
◆：計算式
がけ地の面積 / がけ地を平たんと仮定した時の面積
『がけ地補正率表』
◆・例題・◆
以下のような土地の【がけ地補正率】は？
・・Data・・
がけ地の面積 ▶ 240㎡
崖がある方角 ▶ 東
◆：『がけ地割合』
＝ 240㎡ ÷ （30ｍ × 20ｍ）
＝ 240㎡ ÷ 600㎡
＝ 0.4
◆：【がけ地補正率】
＝『0.40以上』＆『東』
＝ 0.84
Ａ：『0.84』
No.8 中間方位に崖がある土地【がけ地補正率】×平均
『南東』や『北西』など、混じった方位にある時は、通常のがけ地補正率が変化。
2方位の平均した補正率が適用されます。
◆・【がけ地補正率】の求め方・◆
step①
『がけ地割合』を計算
step②
『2方位のがけ地補正率』をそれぞれ確認
step③
『2方位のがけ地補正率の平均』を計算
『がけ地割合』・【がけ地補正率】
No.7 『崖がある土地』 Check！
『2方位のがけ地補正率の平均』
◆：計算式
（ 方角Aの補正率 ＋ 方角Bの補正率 ）/ 2
※（小数第2位未満切り捨て）
◆・例題・◆
以下のような土地の【がけ地補正率】は？
・・Data・・
崖がある方位 ▶ 北東
がけ地の面積 ▶ 100㎡
◆：『がけ地割合』
＝ 100㎡ ÷ （20ｍ × 20ｍ）
＝ 100㎡ ÷ 400㎡
＝ 0.25
◆：『2方位のがけ地補正率』
『北』＆『0.25』＝ 0.88
『東』＆『0.25』＝ 0.91
◆：【がけ地補正率】
＝（0.88＋0.91）÷2
＝ 0.895
（小数第2位未満切り捨て）
＝ 0.89
Ａ：『0.89』
No.9 2つの方位に崖がある土地【がけ地補正率】×加重平均
がけ地が2つの方位にある時に適用される補正率。
通常のがけ地補正率を加重平均し、評価額を下げます。
◆・【がけ地補正率】の求め方・◆
step①
『がけ地割合』を計算
step②
『2方位のがけ地補正率』をそれぞれ確認
step③
『方位別にがけ地面積で加重平均』する
『がけ地割合』・【がけ地補正率】
No.7 『崖がある土地』 Check！
『加重平均』
◆：step①
方位Aの補正率 × 方位Aのがけ地面積
◆：step②
方位Bの補正率 × 方位Bのがけ地面積
◆：step③
（① ＋ ② ）/ がけ地の合計面積
◆・例題・◆
以下のような土地の【がけ地補正率】は？
・・Data・・
崖① ▶ 西 ＆ 80㎡
崖② ▶ 南 ＆ 70㎡
◆：『がけ地割合』
＝（80㎡ ＋70㎡）÷（25ｍ × 16ｍ）
＝ 150㎡ ÷ 400㎡
＝ 0.375
◆：『2方位のがけ地補正率』
『西』＆『0.375』＝ 0.86
『南』＆『0.375』＝ 0.88
◆：『加重平均』
＝（0.86 × 80㎡ ＋ 0.88 × 70㎡）/（80㎡ ＋ 70㎡）
＝（68.8 ＋ 61.6）/ 150㎡
＝ 0.8693333....
（小数第2位未満は切り捨て）
＝ 0.86
Ａ：『0.86』
No.10 土砂災害の危険がある土地【特別警戒区域補正率】
『土砂災害特別警戒区域』にある土地に適用される補正。
ただし、『土砂災害警戒区域』は対象外です。
◆・【特別警戒区域補正率】の求め方・◆
step①
『特別警戒区域の割合』を計算
step②
『特別警戒区域補正率表』と照合
『特別警戒区域の割合』
◆：計算式
特別警戒区域の面積 / 土地の全体面積
『特別警戒区域補正率表』
◆・例題・◆
以下のような土地の【特別警戒区域補正率】は？
・・Data・・
特別警戒区域にある土地面積 ▶ 80㎡
◆：『特別警戒区域の割合』
＝ 80㎡ ÷（20ｍ × 20ｍ）
＝ 80㎡ ÷ 400㎡
＝ 0.2
◆：『特別警戒区域補正率表』と照合
＝ 0.10以上
＝ 0.90
Ａ：『0.9』
No.11 崖＆土砂災害の危険がある土地【特別警戒区域補正率】×【がけ地補正率】
【がけ地補正率】と【特別警戒区域補正率】を掛け合わせ、評価額を下げます。
ただし、下限があるため注意。
◆・【補正率】の求め方・◆
【がけ地補正率】✕【特別警戒区域補正率】
※（最小『0.5』まで）
※ 例 ※
【特別警戒区域補正率】0.7
【がけ地補正率】0.7
◆：【補正率】
＝ 0.7 × 0.7
＝ 0.49
※（最小0.5まで）
＝ 0.5
Ａ：『0.5』
【がけ地補正率】
No.7 『崖がある土地』 Check！
【特別警戒区域補正率】
No.10 『土砂災害の危険がある土地』 Check！
土地評価のための計算材料⑤：【加算額】
利便性が高い土地は価値が高まり、評価額がUPします。
以下の条件に当てはまる土地である場合はチェックしましょう。
◆・加算額リスト・◆
No.1 『道路に2辺接している角地』
No.2 『2つの道路に挟まれている土地』
No.1 道路に2辺接している角地【側方路線影響加算額】
『角地』は土地としての価値が高くなります。
接している道路をメインの『正面路線』、サブの『側方路線』に分けるのがポイント。
『側方路線』を基準に加算額を決めます。
◆・【側方路線影響加算額】の求め方・◆
step①
接している2辺の道路を『正面路線』と『側方路線』に分ける
step②
『側方路線影響加算率表』で加算率を確認
step③
step①：側方路線の値 × 加算率
『正面路線』と『側方路線』
◆：計算式
路線価 × 奥行価格補正率
★：（2つの道路をそれぞれ計算）
★：（金額の大きい方が『正面路線』、小さい方が『側方路線』）
【奥行価格補正率】
【補正率α】No.1 『すべての土地』 Check！
『側方路線影響加算率表』
『角地』と『準角地』
◆：『角地』
2辺が『2種類の道路』に接している土地
◆：『準角地』
2辺が『1種類の道路』に接している土地
補正率が変化するケース
以下に当てはまる場合、基本的な補正率を調整します。
リンク先の補正率を使って評価しましょう。
◆：ケース①
『側方路線に接している土地が一部の時』 Check！
◆：ケース②
『1つの道路に路線価が2つある時』 Check！
◆：ケース③
『2辺の地区区分がちがう時』 Check！
◆・例題・◆
以下のような土地の【側方路線影響加算額】は？
・・Data・・
道路A ▶ 100D
道路B ▶ 120D
地区区分 ▶ 普通住宅地区
土地タイプ ▶ 角地
◆：『正面路線』と『側方路線』
『道路A』
路線価 × 奥行価格補正率
＝ 100 × ￥1,000円 × 0.95
＝ \95,000
『道路B』
路線価 × 奥行価格補正率
＝ 120 × \1,000 × 1.00
＝ \120,000
『正面路線』＝『道路B』
『側方路線』＝『道路A』
◆：『加算率』
＝ 角地 ＆ 普通住宅地区
＝ 0.03
◆：【側方路線影響加算額】
＝ 側方路線の値 × 加算率
＝ ￥95,000 × 0.03
＝ ￥2.850
Ａ：『￥2,850』
No.1-① 側方路線に接している土地が一部の時
側方路線に対し、土地の一部だけ接しているケース。
接している割合を反映させ、加算額を調整します。
◆・【加算額】の求め方・◆
step①
『正面路線』と『側方路線』に分ける
step②
『側方路線影響加算表』で加算率を確認
step③
step①：側方路線の値 × 加算率 × 側方路線に接している割合
『側方路線に接している割合
◆：計算式
側方路線に接している辺の長さ / 辺全体の長さ
◆・例題・◆
以下のような土地の【加算額】は？
・・Data・・
道路A ▶ 100C
道路B ▶ 120C
地区区分 ▶ 普通住宅地区
◆：『正面路線』と『側方路線』
『道路A』
路線価 × 奥行価格補正率
＝ 100 × ￥1,000 × 1.00
＝ ￥100,000
『道路B』
路線価 × 奥行価格補正率
＝ 120 × ￥1,000 × 0.95
＝ ￥114,000
『正面路線』＝『道路B』
『側方路線』＝『道路A』
◆：『加算率』
＝ 角地 ＆ 普通住宅地区
＝ 0.03
◆：【加算額】
＝ 側方路線の値 ✕ 加算率 ✕ 側方路線に接している割合
＝ ￥100,000 × 0.03 × 20ｍ / 30ｍ
＝ ￥2,000
Ａ：『￥2,000』
No.1-② 1つの道路に路線価が2つある時
路線価が2つある道路の値を加重平均して求め、正面路線と側方路線を決めます。
路線分け以降の手順は通常どおりです。
◆・【加算額】の求め方・◆
step①
路線価を加重平均して『正面路線』と『側方路線』に分ける
step②
『側方路線影響加算率表』で加算率を確認
step③
step①：側方路線の値 × 加算率
路線価の加重平均
◆：計算式
路線価① × 接している長さ ＋ 路線価② × 接している長さ / 全体の長さ
◆・例題・◆
以下のような土地の【加算額】は？
・・Data・・
道路A ▶ 120C
道路B ▶ 100C ＆ 130C
地区区分 ▶ 普通商業・併用住宅地区
◆：『正面路線』と『側方路線』
『道路A』
路線価 × 奥行価格補正率
＝ 120 × ￥1,000 × 0.95
＝ ￥114,000
『道路B』
加重平均した路線価 × 奥行価格補正率
＝（100 × ￥1,000 × 20ｍ ＋ 130 × ￥1,000 × 10ｍ / 30ｍ）× 1.00
＝（￥2,000,000 ＋ ￥1,300,000 / 30）× 1.00
＝ ￥110,000
『正面路線』＝『道路A』
『側方路線』＝『道路B』
◆：『加算率』
＝ 角地 ＆ 普通商業・併用住宅地区
＝ 0.08
◆：【加算額】
＝ 側方路線の値 × 加算率
＝ ￥110,000 × 0.08
＝ ￥8,800
Ａ：『￥8,800』
No.1-③ 2辺の地区区分がちがう時
加算率を『正面路線の地区区分』で決め、計算していきます。
その後の手順は通常どおりです。
◆・【加算額】の求め方・◆
step①
『正面路線』と『側方路線』に分ける
step②
『正面路線の地区区分』で加算率を確認
step③
step①：側方路線の値 ✕ 加算率
『加算率』
『正面路線の地区区分』で確認
◆・例題・◆
以下のような土地の【加算額】は？
・・Data・・
道路A
▶ 120D ＆ 普通商業・併用住宅地区
道路B
▶ 100D ＆ 普通住宅地区
土地タイプ
▶ 角地
◆：『正面路線』と『側方路線』
『道路A』
路線価 ×奥行価格補正率
＝ 120 × ￥1,000 × 0.93
＝ ￥111,600
『道路B』
路線価 ×奥行価格補正率
＝ 100 × ￥1,000 × 1.00
＝ ￥100,000
『正面路線』＝ 道路A
『側方路線』＝ 道路B
◆：『加算率』
＝ 正面路線の地区区分
＝ 角地 ＆ 普通商業・併用住宅地区
＝ 0.08
◆：【加算額】
＝ 側方路線の値 × 加算率
＝ ￥100,000×0.08
＝ ￥8,000
Ａ：『￥8,000』
No.2 2つの道路に挟まれている土地【二方路線影響加算額】
2つの道路を『表』と『裏』に分けることからスタート。
『裏の道路』を基準に加算額を決めます。
◆・【二方路線影響加算額】の求め方・◆
step①
接している2つの道路を『正面路線』と『裏面路線』に分ける
step②
『二方路線影響加算率表』で加算率を確認
step③
step①：裏面路線の値 × 加算率
『正面路線』と『裏面路線』
◆：計算式
路線価 × 奥行価格補正率
★：（2つの道路をそれぞれ計算）
★：（金額の大きい方が『正面路線』、小さい方が『裏面路線』）
【奥行価格補正率】
【補正率α】No.1 『すべての土地』 Check！
『二方路線影響加算率表』
補正率が変化するケース
以下に当てはまる場合、基本的な補正率を調整します。
リンク先の補正率を使って評価しましょう。
◆・例題・◆
以下のような土地の【二方路線影響加算額】は？
・・Data・・
道路A ▶ 200C
道路B ▶ 300C
奥行距離 ▶ 30ｍ
地区区分 ▶ 普通住宅地区
◆：『正面路線』と『裏面路線』
『道路A』
路線価 × 奥行価格補正率
＝ 200 × ￥1,000 × 0.95
＝ ￥190,000
『道路B』
路線価 × 奥行価格補正率
＝ 300 × ￥1,000 × 0.95
＝ ￥285,000
『正面路線』＝『道路B』
『裏面路線』＝『道路A』
◆：『二方路線影響加算率』
＝ 普通住宅地区
＝ 0.02
◆：【二方路線影響加算額】
＝ 裏面路線の値 × 加算率
＝ ￥190,000 × 0.02
＝ ￥3,800
Ａ：『￥3,800』
No.2-① 裏面路線に接している土地が一部の時
裏面道路に接している割合を計算式に追加し、接していない分を減額調整します。
一部接触している道路が、『正面路線』の場合は調整できないので注意。
◆・【加算額】の求め方・◆
step①
『正面路線』と『裏面路線』に分ける
step②
『二方路線影響加算率表』で加算率を確認
step③
step①：裏面路線の値 × 加算率 × 裏面路線に接している割合
『裏面路線に接している割合』
◆：計算式
裏面路線に接している辺の長さ / 辺全体の長さ
◆・例題・◆
以下のような土地の【加算額】は？
・・Data・・
道路A ▶ 200C
道路B ▶ 300C
地区区分 ▶ 普通商業・併用住宅地区
奥行距離 ▶ 30ｍ
◆：『正面路線』と『裏面路線』
『道路A』
路線価 × 奥行価格補正率
＝ 200 × ￥1,000 × 1.00
＝ ￥200,000
『道路B』
路線価 × 奥行価格補正率
＝ 300 × ￥1,000 × 1.00
＝ ￥300,000
『正面路線』＝ 道路B
『裏面路線』＝ 道路A
◆：『加算率』
＝ 普通商業・併用住宅地区
＝ 0.05
◆：【加算額】
＝ 裏面路線の値 × 加算率 × 裏面路線に接している割合
＝ ￥200,000 × 0.05 × 15ｍ / 40ｍ
＝ ￥3,750
Ａ：『￥3,750』
【最後に】この記事のまとめ
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- 土地の基本的な評価額は、【路線価】×【面積】で求める
- 土地の利用目的によっては、評価額を下げることができる
- 利便性が低い土地は、評価額を下げることができる
- 利便性が高い土地は、評価額が上がる
土地の評価は、ある程度であれば自分で行うことができます。
参考価格をあらかじめ知っておけば、早めの対策が可能に。
やるべきことも明確となり、余裕のある相続手続きに役立つでしょう。
しかしすでにお察しのとおり、土地の評価はとても複雑で一筋縄ではいきません。
日照時間や騒音など、実際の評価ではもっと細かい要素が絡んでくることもあります。
計算式に当てはめたテンプレート算出だけでは、正しい評価額を出すことは難しいのです。
間違った評価額は申告ミスの原因にもなります。
税務署から指摘を受ければ、ペナルティ。
ムダな支出が増えてしまうため、個人で評価を完結してしまうのはおすすめ出来ません。
相続財産に土地がある方は、やはり専門家へ相談するのが得策。
相談先が見つからずお困りの方は、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
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